Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аккредитив при долевом строительстве

Как оплатить квартиру в новостройке

Покупаем квартиру так, чтобы не обманули

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Выводы

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Что дальше

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.

Расчет с дольщиками при помощи аккредитива

В последнее время можно все чаще встретить новое требование застройщиков – расчет с дольщиками при помощи аккредитива. Этот способ расчета очень популярен за рубежом, однако для российского рынка это необычно и даже пугающе, как все новое

Форма расчетов при помощи аккредитивов для российского рынка недвижимости явление новое, тогда как, например, при работе с иностранными рынками она применяется часто. При таком виде расчетов между продавцом и покупателем встает еще одна сторона – посредник, в роли которого выступает банк.

Покупатель перечисляет деньги за покупку не застройщику, а именно банку, который затем передает их продавцу. По сути, аккредитив – это поручение клиента банку совершить платеж в пользу строительной компании после того, как она выполнит свои обязательства по регистрации договора долевого участия.

Если документы о переходе права собственности до истечения срока действия аккредитива предоставлены не будут, деньги вернутся обратно на счет покупателя.

«При покупке квартиры в новостройке некоторые застройщики просят клиента разместить первоначальный взнос на аккредитив в банке, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – После регистрации договора застройщик сам раскрывает аккредитив, и денежные средства зачисляются на его расчетный счет. Как правило, применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив, поскольку он наиболее полно отражает интересы застройщика, продающего квартиру».

Читать еще:  Порядок оформления аккредитива

«Сама схема проста и достаточно надежна, – говорит менеджер городского отдела ООО «Александр Недвижимость» Наталья Гордеева. – Банк по поручению плательщика производит платеж в пользу получателя денежных средств в размере указанной суммы. Это происходит при предъявлении банку получателем пакета документов, оговоренных в условиях аккредитива. Перечень документов формулируется в договоре, который заключается в банке. Например, свидетельство о государственной регистрации на имя покупателя и т.д. Покупателю и продавцу объекта недвижимости надо только открыть счета в банке и оговорить условия выдачи денежных средств, а также срок аккредитива».

Зачем усложнять?

Но к чему усложнять, если можно платить, как раньше, непосредственно застройщику? Эксперты утверждают, что в случае оформления аккредитива выигрывают обе стороны: и покупатель, и продавец. Первый знает, что его деньги поступят на счет застройщика только тогда, когда он предъявит банку все документы. «С точки зрения дольщиков, такая система расчета достаточно выгодна, – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева. – Не секрет, что, покупая квартиру в строящемся доме, многие люди сохраняют некую долю сомнений и беспокойства за вложенные средства. При аккредитивной схеме гарантом сохранности денежных средств выступает банк, которому покупатель передал свои деньги». Продавец, в свою очередь, получает подтверждение серьезности намерений покупателя, гарантию того, что дольщик не откажется от сделки, поскольку деньги внесены, а аккредитив раскрывает уже сам застройщик. «Одним из главных преимуществ аккредитивов для продавца является сведение к нулю рисков неоплаты, а также гарантия того, что оплата будет получена в полном объеме и в установленные сроки», – говорит Анжелика Альшаева.

В последнее время все больше застройщиков обращаются к аккредитивной схеме расчетов. Например, компания «Ленстройтрест» ввела такую систему в июле этого года, она работает с банками «Санкт-Петербург» и ВТБ24. Купить при помощи аккредитива можно квартиру в ЖК «Лучший выбор», заплатив первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья. С мая предлагает такую форму оплаты и другой застройщик, компания Setl City. Аккредитив можно разместить в банке «Санкт-Петербург».

«В первую очередь, аккредитивная форма расчетов выступает гарантом выполнения компанией обязательств по регистрации договора долевого участия, причем срок такой регистрации четко регламентируется, – объясняет заместитель генерального директора по экономике и финансам Setl City Игорь Влащенко. – Помимо этого, наш банк-партнер осуществляет контроль правильности юридического оформления сделки. Расчеты производятся по безотзывному покрытому аккредитиву – это означает, что клиент вносит средства в размере первоначального взноса по договору долевого участия в день открытия аккредитива и не может отозвать их в течение срока действия аккредитива, то есть в течение 90 дней. Исключением в данном случае является расторжение договора долевого участия, когда клиент может досрочно забрать средства с аккредитива, но это возможно только с письменного согласия строительной компании».

Эксперты подчеркивают: самое главное – данная схема полностью находится в рамках ФЗ-214 и удобна как покупателям, так и застройщику. Клиент при этом оплачивает только открытие аккредитива, все остальные платежи, связанные с его использованием, берет на себя продавец. По словам Татьяны Хоботовой, в зависимости от срока комиссия за предоставление аккредитива составляет от 2 до 5 тыс. рублей, что в принципе является малозаметной суммой при покупке жилья.

Кроме того, эта схема подходит и для вторичного рынка недвижимости. «При ипотечных сделках на вторичном рынке аккредитивами пользуются юридические лица – это удобно и безопасно, снижаются риски», – говорит Татьяна Хоботова.

Подводные камни

Аккредитивную форму расчетов часто воспринимают в качестве альтернативы использованию банковской ячейки. Эти схемы действительно похожи, однако есть и отличия. «Расчеты с помощью сейфовых ячеек предусматривают использование наличных денежных средств, тогда как аккредитив – это средство безналичных расчетов, – говорит Татьяна Хоботова. – На этом различия и заканчиваются. И то, и другое раскрывается при предоставлении документов, указанных в договоре». Также стоит помнить, что аккредитив предназначен для расчетов с одним покупателем.

Для российского рынка расчеты наличными средствами при помощи сейфовой ячейки более просты и понятны, в результате чего пока что их предпочитают как большинство продавцов, так и большинство покупателей. Дело тут еще и в том, что банки и другие кредитные организации о крупных операциях по счетам обязаны сообщить в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что смущает некоторых участников сделки.

Однако в последнее время и продавцы, и покупатели постепенно приходят к мысли, что при сделках с недвижимостью расчеты при помощи аккредитива безопаснее расчетов через сейфовую ячейку. Дело в том, что при расчете через ячейку проверить чистоту сделки фактически некому, да и банк в случае, если к содержимому ячейки будут вопросы, не сможет защитить участника сделки. В случае аккредитивного расчета банк несет полную ответственность за все нарушения, которые были допущены во время операции.

Почему же, если эта схема имеет столько плюсов, ее так редко используют? «Я думаю, основная причина – это недешевый способ взаиморасчетов, – говорит Наталья Гордеева. – Стоимость этой банковской услуги будет зависеть от суммы аккредитива, но в каждом банке установлены свои тарифы. А для юридических лиц стоимость еще выше. Другая причина заключается в том, что рынок недвижимости в Санкт-Петербурге достаточно сложный, часто в сделках выстраиваются “цепочки” со сложными схемами взаиморасчетов. Участники сделок не просто продают свою недвижимость, а меняют ее на другую, съезжаются, разъезжаются. Поэтому аккредитивная схема взаиморасчетов к “цепочкам” трудноприменима. К тому же стоит заметить, что зачастую возврат денег покупателю затруднен в случае, если сделка не состоится. Дело в том, что в связи с задержками регистрации права собственности в УФРС приходится открывать аккредитив на длительный срок. Наконец, еще одна причина заключается в том, что сумма аккредитива должна равняться цене объекта, указанной в договоре купли-продажи». Последнее подходит далеко не всем продавцам, поскольку часть из них владеет недвижимостью менее трех лет, и должна заплатить налоги с суммы, превышающей 1 млн рублей. Это как раз тот случай, когда юридическая чистота и прозрачность сделки при использовании аккредитива становится основным минусом, поскольку в договоре прописывается сумма всего в миллион, остальное продавец получает по расписке.

Перспективы у аккредитивной формы расчетов при сделках с недвижимостью в России, по словам экспертов, есть. Нужно лишь преодолеть особенности российского менталитета. «За границей это стандартное средство платежа. В России аккредитивы популярны среди юридических лиц, а частные лица ими практически не пользуются, – говорит Татьяна Хоботова. – Для них слово “аккредитив” непонятно, а значит, вызывает страхи и сомнения. При сделке продавцы не видят денег, и это их зачастую пугает». Основные надежды эксперты возлагают на то, что постепенно российский массовый потребитель привыкнет к безналичным операциям, и практика применения аккредитивов расширится.

Наталья Гордеева, менеджер городского отдела ООО «Александр Недвижимость»:

Расчеты при продаже недвижимости с использованием банковского аккредитива в настоящее время происходят нечасто. Исключение составляют взаиморасчеты с использованием государственных средств, субсидий.

В то же время, безусловно, это удобная схема при простых сделках: не требуется дополнительных затрат для проверки купюр, переезжающие в другой город освобождаются от опасной перевозки наличных средств. Это гарантия для продавцов в получении денежных средств, а также финансовое подтверждение произведенных взаиморасчетов, что более надежно, чем расписка. Кроме того, банк несет ответственность за денежные средства, в отличие, например, от банковской ячейки.

Читать еще:  Сальдо по кредиту

Растет ли популярность аккредитивной формы расчетов в России? Скорее нет. Это объясняется сложностью рынка недвижимости, непростыми сделками со сложными взаиморасчетами и недостаточным доверием населения к безналичным расчетам.

Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:

Аккредитив – это очень удобный и надежный способ оплаты недвижимости. По сути, безотзывный аккредитив – это та же банковская ячейка, разница заключается только в том, что операция осуществляется по безналичному расчету.

Сейчас все больше сделок осуществляется при помощи аккредитива. Единственное, что тормозит развитие этого вида оплаты, это консерватизм, заложенный в российском менталитете: в России привыкли расплачиваться наличными, людям кажется, что сделка безопаснее, когда деньги осязаемы. На самом деле никакой опасности расчет по аккредитиву не представляет. При открытии аккредитива указанная в договоре сумма перечисляется на специальный счет; деньгами с этого счета не может воспользоваться ни покупатель, ни продавец. Продавец может получить свои деньги только после оформления всех необходимых документов и их проверки банком. При использовании банковской ячейки происходит примерно то же самое, только в ячейку кладутся наличные деньги, при этом присутствуют все участники сделки.

Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест»:

Аккредитивная схема расчета – это одна из легитимных финансовых схем привлечения денежных средств на этапе строительства. Данный вид расчета имеет различные варианты условий. В нашем случае открывается безотзывный аккредитив, который может быть отменен только с согласия получателя средств.

Деньги переводятся банком непосредственно после выполнения определенных условий, которые принимаются обеими сторонами. Застройщик получает гарантию о намерениях покупателя, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Недостатком аккредитивной схемы расчетов, который ощущает на себе в большей степени продавец, нежели покупатель, является довольно сложный документооборот.

Если говорить об использовании аккредитивов в более широком контексте, то их применяют в любом роде деятельности. Наиболее популярна эта схема при работе с иностранными рынками.

Статьи

ТОНКОСТИ ПОДПИСАНИЯ ДДУ

Покупка строящегося жилья по договору долевого участия. Каковы риски и гарантии?

В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора участия в долевом строительстве с аккредитивной формой расчетов. Перед тем как заключать договор долевого участия с аккредитивной формой расчетов необходимо учесть ряд особенностей, о которых расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Михаил Головин.

Законодатель обязал застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с покупателями ДДУ в целях повышения юридической безопасности самих покупателей. В этом случае к правоотношениям застройщика и покупателя применяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который содержит для покупателя ряд юридических гарантий.

В частности, застройщик вправе привлекать деньги от покупателей в том случае, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый участок земли и получил разрешение на строительство. Застройщик также обязан опубликовать проектную декларацию на свой строительный проект, в которой содержится ключевая информация о проекте новостройки и о самом застройщике.

В настоящее время заключение ДДУ является самым надежным способом покупки строящегося жилья. Закон запретил застройщикам привлекать денежные средства от граждан на строительство квартир в многоквартирных домах до заключения ДДУ. В то же время ДДУ считается заключенным только с даты его государственной регистрации. Это устраняет для покупателей риск двойной продажи квартиры.

Подавляющее большинство застройщиков, по данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, продают квартиры в новостройках посредством заключения ДДУ. До подписания данного договора следует обратить внимание, в какой момент вам предлагают перечислить деньги – до или после регистрации ДДУ в Росреестре.

Строительные компании нередко предлагают такую форму финансовых взаимоотношений с покупателями, как заключение соглашений об открытии аккредитива. Оформление аккредитива в банке – более сложная процедура по сравнению с оплатой в безналичном или наличном порядке со счета покупателя на счет застройщика. Будущий дольщик согласует с застройщиком банк, в который обращается с заявлением на открытие аккредитива и договором ДДУ. Банк открывает аккредитивный счет, на который перечисляются денежные средства дольщика. После государственной регистрации договора строительная компания направляет в банк документы, указанные в аккредитиве (зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП), после чего банк перечисляет денежные средства застройщику.

Условием раскрытия аккредитива при расчетах в сфере долевого строительства является государственная регистрация ДДУ, а не подача документов на регистрацию, что встречается у некоторых застройщиков Санкт-Петербурга и значительно увеличивает риски покупателя. Для дольщика важно, чтобы дата оплаты ДДУ определялась моментом внесения денег на аккредитив. Это позволит избежать большинства проблем, связанных с использованием данного механизма.

Заключая соглашение с застройщиком об открытии аккредитива на покупку квартиры, вам следует учесть, что цена сделки возрастет на сумму комиссии банка. Также вы удваиваете свои риски, поскольку обанкротиться может как застройщик, так и банк, в котором открыт аккредитив. Уменьшить риски позволит договоренность с застройщиком о рассрочке платежа и перечислении на аккредитивный счет первоначального взноса, а оставшейся суммы – после регистрации ДДУ.

Вопрос-ответ о новой схеме покупки новостроек

Почти 20 лет в России самым распространенным, а иногда и единственным способом купить новое жилье по выгодной цене было участие в долевом строительстве. Дольщики напрямую платили деньги застройщикам и ждали ключи от квартир. С 1 июля 2019 года всё поменялось. Эксперты «Метриум» рассказывают, как теперь приобрести квартиру в новостройке, что такое эскроу-счета, и кто отвечает за вложения покупателей.

Новая схема приобретения жилья в строящемся доме в общих чертах теперь такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке. Оплачивает её, внося деньги на специальный счет (эскроу) в банке. Эти средства остаются под контролем банка, пока застройщик не построит и не сдаст в эксплуатацию дом. Как только это произойдет, дольщик получит ключи, а застройщик – средства с эскроу-счетов.

В чем принципиальные отличия новой схемы?

  1. Застройщик возводит жилье не на деньги покупателей, а на кредит, который ему предоставляет банк-держатель эскроу-счетов.
  2. За сохранность средств покупателей отвечает банк.
  3. Вложенные дольщиками средства страхуются государством.

Теперь подробнее о новом способе приобретения жилья в строящемся доме, а также о подводных камнях, которые нужно учитывать дольщикам.

Что такое эскроу-счет и почему он так называется

Понятие escrow пришло к нам из английского языка, где это слово обозначает средства (ценные бумаги, собственность и т.п.), которые передаются во временное хранение «третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Также называются и операции, проходящие по этой схеме.

Соответственно, эскроу-счет открывается для временного держания на нем средств покупателя, которые должны быть переданы продавцу после совершения ими каких-то взаимных обязательств. Банк-держатель эскроу-счета следит за тем, чтобы продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, равно как и за тем, чтобы покупатель не забрал уплаченные деньги, если продавец свои обязательства все же выполнил. Как только клиент получает обещанный товар или услугу, банк передает деньги продавцу.

Кто открывает эскроу-счет

Эскроу-счет открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить средства на эскроу-счет в определенном банке (не в любом!). После этого вы обращаетесь в указанный банк, который открывает счет. На практике все этапы сделки будут проходить практически одновременно, в режиме «одного окна».

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Читать еще:  Расчет дебета и кредита

Эскроу-счет можно открыть только в указанном застройщиком банке. Дело в том, что теперь строительные компании возводят дома на кредиты. Тот банк, который выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета эскроу. Если его не устраивает банк-держатель эскроу-счетов, то ему придется подыскать другой проект новостройки.

Все ли банки могут работать с эскроу-счетами

Нет, далеко не все. Государство позволяет принимать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков только определенным кредитным организациям, которые отвечают требованиям надежности. Сейчас их насчитывается 95. С перечнем уполномоченных банков можно ознакомиться на сайте Банка России.

Как купить квартиру в ипотеку через счет эскроу

Сначала покупателю нужно подать заявку на кредит. Как только он получает одобрение, он подписывает договор долевого участия с застройщиком. В нем указывается, что квартира будет оплачена через эскроу-счет кредитными средствами банка, который одобрил заявку. Затем открывается эскроу-счет в указанном застройщиком банке и после регистрации ДДУ банк-кредитор переводит средства на счет банка-агента эскроу-счета.

В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет

В любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой кредитной организации. Он не обязан получать ипотечный кредит в банке, который открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительство выбранного дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если покупатель займет деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.

Когда вносятся средства на эскроу-счет

После государственной регистрации договора долевого участия. Как только соглашение зарегистрировано Росреестром, клиент обязан перечислить на эскроу-счет оговоренную сумму средств в определенные сроки, но не позже трех месяцев с заключения договора об открытии эскроу-счета.

Можно ли купить квартиру через эскроу-счет в рассрочку

Закон не ограничивает такую возможность. В договоре долевого участия может быть прописана обязанность покупателя внести на эскроу-счет оплату выбранной квартиры частями. Однако на практике такие сделки могут быть не выгодными для банка-держателя эскроу-счетов, так что со временем эта схема может стать редкой.

Что происходит с деньгами на эскроу-счете после заключения сделки

Средства на эскроу-счетах блокируются, то есть к ним не имеет доступ ни дольщик, ни застройщик. Проценты на сумму вложенных денег не начисляются. Никакая комиссия банку за держание средств также не выплачивается. После внесения средств дольщику остается только ждать окончания строительства. При этом деньги на счетах эскроу защищены, скажем, от конфискации, ареста или принятия обеспечительных мер в отношении кого-либо, включая самого вкладчика.

Застрахованы ли деньги эскроу-счетах

Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. При наступлении страхового случая (аннулирование лицензии или банкротство банка) им выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10 млн рублей. Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть, он приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из вкладов, но не более 10 млн рублей в сумме. Чтобы получить компенсацию, дольщику понадобится предоставить в АСВ подтверждение факта сделки (договор долевого участия), после чего в течение 20 дней ему перечисляется страховая сумма.

Можно ли продать квартиру по переуступке

Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в строящемся доме переуступает другому физическому лицу и все свои права и обязанности по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.

Можно ли отказаться от сделки и вернуть деньги с эскроу-счета

Да, но только при определенных условиях. Как и прежде, расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в оговоренные сроки квартиру. Теперь добавились новые основания. Разрыв соглашения возможен, если банк-кредитор строительства взыскивает с застройщика долг, земельный участок и другое залоговое имущество; если застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство; если юридическое лицо-застройщик – ликвидировано. То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых «передумал» не фигурирует. В течение пяти дней с фиксации расторжения договора Росреестр направляет уведомление об этом в банк-держатель эскроу-счета, после чего деньги возвращаются клиенту.

Можно ли использовать эскроу-счет при покупке готового жилья

Гипотетически да, но в этом нет смысла. Эскроу-счета иногда используются при сделках на вторичном рынке жилья, когда участники сделки хотят обезопасить друг друга от обмана. Но при покупке готового жилья у застройщика такая ситуация практически исключена – девелопер заинтересован в продаже остатков жилья в готовых комплексах и дорожит репутацией. Лучше использовать обычный аккредитив.

Как узнать, что квартиры продаются через эскроу-счета

О продажах через эскроу-счета расскажет сам застройщик или его агент по продажам – такую информацию скрывать нет смысла. Помимо этого, на официальном сайте проекта новостройки есть образец типового ДДУ, в котором должны упоминаться эскроу-счета, если они применяются в продажах.

Можно ли воспользоваться маткапиталом для эскроу-счетов

Можно. Обладатель сертификата заключает ДДУ с застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала. При этом указывается, что деньги будут перечислены на счет эскроу. Договор регистрируется, и его копия подается в Пенсионный фонд вместе с соответствующим заявлением. После принятия заявления обладателю сертификата выдают расписку-уведомление о получении документов. Срок рассмотрения заявки – месяц с момента подачи, после чего ПФР в течение пяти дней направляет уведомление об одобрении или отказе. В случае положительного решения Пенсионный фонд направляет средства на эскроу-счет.

Если же квартира приобретается в кредит, то, как и прежде, дольщик может использовать маткапитал либо для внесения первого взноса (или его части), либо для погашения долга. В этом случае соответствующее решение обладателя сертификата отражается в кредитном договоре, который заключается с банком, выдавшим ипотеку.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета

Как только девелопер завершает строительство, вводит дом в эксплуатацию, и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры из числа бывших дольщиков, документы об этих фактах направляются банку-держателю эскроу-счетов. После этого проводится проверка достоверности информации и не позднее 10 рабочих дней деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.

Все ли новостройки будут продавать через эскроу-счета

Пока нет. Девелоперам уже начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если их объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них реализовано 10% квартир. Таких новостроек очень много, и купить в них квартиру без эскроу-счетов можно будет еще примерно 2-3 года, пока их не достроят или не раскупят. Одновременно будет расти число проектов, в которых продажи ведутся только через эскроу-счета.

Будут ли новостройки с эскроу-счетами дороже

Скорее всего. Раньше застройщики использовали для строительства «бесплатные» деньги дольщиков. Теперь – кредит, на который начисляются проценты. Эти проценты придется учитывать в стоимости жилья, которое продается через эскроу-счета. В зависимости от конкретного девелопера, проекта, региона повышение цены квадратного метра может варьироваться от 5% до 25-30%.

«Новая схема действительно сделает участие в долевом строительстве более безопасным, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Шансы стать обманутым дольщиком практически исключены, и максимальный риск покупателя квартиры в строящемся жилом комплексе исчисляется только потраченным впустую временем, если выбранный проект и застройщик не оправдали ожиданий и дольщик вернул лишь потраченные деньги. С другой стороны, за более высокую защищенность придется платить, ведь риски дольщика теперь принимает на себя банк. Повышение цены на строящееся жилье как раз и станет формой вознаграждения за этот риск со стороны покупателей».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector