Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет инвестиционной привлекательности недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.

Читать еще:  Что значит инвестиция

Потенциальному собственнику необходимо:

° определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

Тест на знание английского языка Проверь свой уровень за 10 минут, и получи бесплатные рекомендации по 4 пунктам:

    Аудирование Грамматика Речь Письмо

° рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

° оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

1. ситуация на рынке инвестиций;

2. состояние финансового рынка;

3. профессиональные интересы и навыки инвестора;

4. финансовая состоятельность проекта;

5. геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Узнай стоимость написания работы Получите ответ в течении 5 минут . Скидка на первый заказ 100 рублей!

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статистические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)

Эо=П/К, где П – годовая прибыль; К – капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,

Эс=С+Ен*К, где К – капитальные вложения по каждому варианту;

С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

— изменение стоимости денег во времени;

— возможность альтернативного инвестирования;

— необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость доходов;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности проекта;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле

где Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

Читать еще:  Коэффициент участия в инвестициях что это

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

где ПД – суммарные приведенные доходы;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Инвестиционная стоимость и привлекательность недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости совершаются в целях получения прибыли. Для того чтобы определить насколько успешным будет инвестиционный проект инвестор должен рассмотреть ряд аспектов. В том числе привлекательность выбранного объекта, а также сопоставить как соотносятся потенциальные доходы и инвестиционная стоимость недвижимости.

Другими словами, чтобы принять правильное решение по покупке квартиры или офисного помещения инвестору необходимо верно определить их рыночную стоимость и грамотно спрогнозировать денежные потоки, которые в будущем принесет рассматриваемый проект.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

  • затратная схема – 40%;
  • доходная схема – 30%;
  • сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.

Определяем привлекательность недвижимости для инвестора

Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.

  • выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
  • проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
  • произвести оценку существующих рисков.

Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:

  • экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
  • динамики основных макроэкономических показателей;
  • конкретных навыков и опыта инвестора;
  • стабильности политической ситуации в государстве;
  • планируемой прибыльности вложений;
  • существующей системы налогообложения.
Читать еще:  Управление инвестиционно строительным проектом

Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.

Расчет инвестиционной привлекательности покупки недвижимости в новостройках Москвы – авторское исследование

Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Novostroy-M.ru предоставил модель расчета инвестиционной привлекательности новостроек Москвы на 2017 год, на основании которой был сделан рейтинг наиболее доходных строящихся ЖК и комплексов апартаментов.

Ознакомиться с рейтингом вы можете в первой части исследования.

В этой статье мы подробно рассмотрим методологию расчета доходности. Сначала определимся с ценой квадратного метра в новостройках столицы. Будем считать, что большинство из них – это монолитные или монолитно-кирпичные дома. (Согласно данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве лишь 15% панельных новостроек. Остальной объем составляют монолитные дома – прим.ред).

В статье Алексея Митрошина «Зависимость стоимости квадратного метра жилья г. Москвы от макроэкономических факторов» подробно рассматриваются такие показатели, как цена барреля нефти, курса рубля к доллару США и стоимости индекса РТС (фондовый индекс или основной индикатор фондового рынка России).

Здесь мы кратко остановимся на том, почему и как цена квадратного метра в новостройках зависит от этих макроэкономических показателей.

Ниже приведен график со всеми переменными за период с 2001 по 2015 год.

Рассмотрим модель со следующей регрессией:

И получаем следующий результат:

Таким образом, расчеты показали, что стоимость квадратного метра зависит от стоимости барреля нефти (oil price) с коэффициентом 0,022 и лагом в 8 месяцев. Получается, что цена на недвижимость реагирует на изменение стоимости барреля нефти не сразу, а со смещением в 8 месяцев. В этом тренде главное то, что зная изменение стоимости нефти в настоящее время, мы можем прогнозировать рост цен на недвижимость примерно через полгода.

Модель расчета потенциальной прибыли от покупки новостройки

В предыдущей статье при расчете инвестиционной привлекательности квартир и апартаментов учитывалось падение цены на 2%. Объясняем, откуда берется этот коэффициент.

Так как новостройки расположены в разных районах Москвы, то при расчете потенциальной прибыли от покупки считается средняя цена кв. метра в монолитных домах с использованием цены предложения. При этом важно из цены предложения получить цену спроса, потому что нас интересует за сколько затем реально продать объект. За год исследований было установлено, что наиболее качественно приближает цена 20-го квантиля выборки предложений.

Что такое 20-й квантиль?

К примеру, у нас есть упорядоченная выборка из 100 объектов по стоимости кв. метра от меньшего к большему. 20-й квантиль – это 20-й номер в выборке.

Почему именно 20-й?

Как показала практика, примерно у 80% объектов стоимость завышена, первые 10% — это объекты, которые почти нереально купить, или объекты с серьезными дефектами (в документах или в самих квартирах). А 20-й номер – это и есть та самая «золотая середина».

Ранее я выяснил, что изменение стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир в 2017 году будет варьироваться в пределах [-5,2%, 3,3%].

Согласно модели считаем, что недвижимость будет падать в цене на 5%. Но, как было установлено, цена квадратного метра в монолитных домах будет лежать в пределах [-5,2%, 3,3%]. Таким образом, для расчета мы берем не -5% за год, а средний показатель -2%. Именно эту поправку мы делали во время расчетов потенциальной прибыли от покупки квартиры в новостройке.

Напомним, что ТОП-8 наиболее инвестиционно привлекательных новостроек выглядит так:

1. ЖК «Римского-Корсакова» 11» +14% годовых
2. ЖК «Саларьево парк» +11% годовых
3. ЖК «Мир Митино» +9.5% годовых
4. ЖК «Аннино парк» +9.4% годовых
5. ЖК «Золотая Звезда» +9.3% годовых
6. ЖК «Лучи» +8.6% годовых
7. ЖК «Родной Город. Воронцовский парк» +8.5% годовых
8. ЖК «Домашний» +8% годовых

Что касается апартаментов, то здесь ТОП-10 включает следующие проекты:

1. МФК «IQ-квартал» +15% годовых
2. МФК «Букинист» +14,4% годовых
3. МФК «Савеловский Сити» +11,3% годовых
4. МФК «Клевер Лэнд» +11,2% годовых
5. МФК «Янтарь apartments» +10,6% годовых
6. МФК Neva Towers +9,3% годовых
7. МФК «Лайнер» +9% годовых
8. МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской» +8,7% годовых
9. МФК «Отражение» +8,6% годовых
10. Клубный дом Vivaldi +8,5% годовых

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector