Проблемы инвестирования в объекты сельскохозяйственной недвижимости

Проблемы инвестирования в объекты недвижимости

Сущность, значение и понятие инвестирования. Характеристика и отличительные черты рисков, присущих рынкам недвижимости. Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги. Особенности рисков инфляции и реинвестирования.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы инвестирования в объекты недвижимости

Инвестирование — это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Казахстанский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего — это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности, что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость:

— во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства;

— во-вторых, по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора;

— в-третьих, недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации;

— в-четвертых, при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Инвестиции как экономическая категория выполняют ряд важнейших функций, без которых немыслимо нормальное развитие экономики любого государства. Инвестиции на макроуровне являются основой:

— осуществления политики расширенного воспроизводства;

— ускорения НТП, улучшения качества и обеспечения конкурентоспособности отечественной продукции;

— структурной перестройки общественного производства и сбалансированного развития всех отраслей народного хозяйства;

— создания необходимой сырьевой базы промышленности;

— гражданского строительства, развития здравоохранения, культуры, высшей и средней школы и других социальных проблем;

— смягчения или решения проблемы безработицы;

— охраны природной среды;

— конверсии военно-промышленного комплекса;

— обеспечения обороноспособности государства и решения многих других проблем.

Для экономики РК инвестиции необходимы, прежде всего, для ее стабилизации, оживления и подъема. Инвестиции в производство, в новые технологии помогают выжить в жесткой конкурентной борьбе (как на внутреннем, так и на внешнем рынках), дают возможность более гибкого регулирования цен на свою продукцию и т.д.

В макроэкономическом масштабе сегодняшнее благосостояние является в значительной мере результатом вчерашних инвестиций, закладывая основу завтрашнего роста производительности труда и более высокого благосостояния. Мы постоянно находимся «на распутье» — между потреблением сегодняшним и завтрашним. Чем большую часть произведенного сегодня мы сбережем и инвестируем, тем больше будет у нас возможности потреблять завтра. Напротив, чем больше сегодняшних ресурсов мы используем на потребление, тем меньше у нас будет шансов на более высокий уровень потребности завтра.

Инвестиции играют исключительно важную роль и на микроуровне. На этом уровне они необходимы прежде всего для достижения следующих целей:

— расширения и развития производства;

— недопущения чрезмерного морального и физического износа основных фондов;

— повышения технического уровня производства;

— повышения качества и обеспечения конкурентоспособности продукции конкретного предприятия;

— осуществления природоохранных мероприятий;

— приобретения ценных бумаг и вложения средств в активы других предприятий.

В конечном итоге они необходимы для обеспечения нормального функционирования предприятия в будущем, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли.

Недвижимость, как таковую, можно разделить на три большие группы, каждая из которых будет иметь свои особенности в плане инвестиций. Это жилье, земля и недвижимость, приносящая доход. Жилье является наиболее «разносторонним» в плане получения пользы. Помимо использования его по прямому назначению, возможна сдача его в аренду, что представляется довольно перспективным в свете сегодняшней ситуации. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой группы.

Вложения в земельные участки — более рискованные. Рыночная стоимость земли находится в зависимости от многих факторов, среди которых экологический, экономический, политический (решение местных властей), юридический (изменение в земельном законодательстве на государственном уровне). Инвестиции в недвижимость, приносящую доход, являются самыми прибыльными, но и одновременно самыми рискованными. Недвижимость является одной из наиболее медленно окупаемых сфер (обладает низкой ликвидностью). Именно это, наряду с высокой стоимостью объектов, является сдерживающим фактором для более активного развития рынка недвижимости.

Наиболее известным для обывателя методом инвестирования в недвижимость является прямой метод, который подразумевает приобретение объекта недвижимости на рынке с заключением частного договора, или покупку с обратной арендой. Косвенный метод заключается в приобретении ценных бумаг компаний, специализирующихся на недвижимости или в инвестировании в закладные, которые обеспечиваются недвижимостью.

Вложения в недвижимость в некоторых аспектах очень похожи на инвестирование в акции. В частности, и то и другое — долгосрочные инвестиции, а отсюда и другие их общие черты.

Существует множество инструментов инвестирования. Из них для инвестиций в недвижимость обычно используются собственный свободный капитал, заемные средства, ипотека, опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные договоры об аренде земли и, в меньшей степени, некоторые другие.

И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

Но при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заемного капитала. Это происходит по следующим причинам:

Доход корпораций во многом зависит от объемов реализации их продукции, что, в свою очередь, находится в прямой зависимости от многих факторов рынка, в то время как договор аренды на недвижимость обеспечивает инвестора более стабильной прибылью.

Корпорация всегда находится в развитии, в поиске новых путей извлечения прибыли, а значит, и источники доходов постоянно меняются. А объекты недвижимости с течением времени не меняются.

Из перечисленного видно, что доходы от недвижимости более стабильны, чем доходы от корпоративных ценных бумаг.

Уровень доходности инвестиций в недвижимость также несколько более высоки по сравнению с доходностью ценных бумаг. Это связано с тем, что доход инвестора должен превышать расходы на эксплуатацию объекта.

Сейчас происходит некоторое снижение ликвидности вложений в недвижимость. В основном эти колебания связаны с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. Когда финансовые учреждения сокращают уровень кредитования, происходит спад ликвидности.

Инвесторы при выборе объекта инвестирования руководствуются стремлением получить наивысший доход при минимальных рисках. При этом анализируются сумма необходимых вложений, объем прогнозируемого дохода, а также возможные риски.

Инвестиции в недвижимость подвержены следующим видам рисков, свойственных финансовому рынку:

— риску изменения процентных ставок;

Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы.

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3. Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:

— уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

— тип недвижимости (собственности, имущества);

— изменения соотношения предложения и спроса;

— местоположение (региональный риск);

— условия арендного договора и предоставления кредитов;

— физический износ (порча), старение;

Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка, перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями социально-экономических конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату. инвестирование недвижимость риск

Риски инфляции и реинвестирования относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

— требуются значительные капитальные вложения;

— жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

— низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (см. таблицу).

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Всё об инвестициях в сельское хозяйство: плюсы и минусы, риски, как инвестировать

28 октября 2019

Добрый день, уважаемые читатели!

Переход России в рыночную экономику не только сильно подкосил отрасль сельского хозяйства, но и отбросил ее развитие на десятилетия назад. Оставшись без государственной поддержки, сельхозпроизводители были вынуждены практически выживать. Именно с этого момента инвестиции в сельское хозяйство становятся особенно актуальными.

Что такое инвестиции в сельское хозяйство

Инвестиции в сельскохозяйственную отрасль имеют три главных направления вложения средств:

• производство сельхозпродукции;
• обновление материальной базы;
• социальную сферу (инфраструктура, строительство жилья, объектов культуры, образования и здравоохранения).

Это может быть кредитование как крупных агропромышленных комплексов, так и КФХ. Возможны ч астные инвестиции в сельскохозяйственные проекты, государственные гранты на развитие производства и другие инвестиционные инструменты.

Преимущества и недостатки инвестиций

Сельское хозяйство одно из самых перспективных направлений в экономике.

Правительство РФ заинтересовано в развитии сельского хозяйства и для его поддержки утвердило ряд льгот:

• сниженные налоговые ставки. Предприятия сельского хозяйства платят в бюджет 12 % налога;
• освобождение от НДС, налога на имущество и транспортного налога;
• особые условия кредитования. Часть займа компенсируется государством в виде льготы;
• поддержку государством российского производителя. Таможенная ставка на экспорт составляет 15 %, а на импорт – 60 % . Что существенно стимулирует сельское хозяйство в целом;
• рост цены на землю, пригодную для сельскохозяйственной деятельности. Сельхозугодья можно сдавать в аренду, перепрода ва ть или использовать как залог при получении кредита.

Но, несмотря на поддержку, инвестиции в сельское хозяйство недостаточны. Аграрии России нуждаются в большем количестве финансовых ресурсов, и этот дефицит существенно влияет на эффективность инвестиций.

Риски

Неоднородность климатических условий создает серьезные проблемы для успешного продвижения инвестиционных проектов в сельском хозяйстве.

Но есть виды рисков, которые типичны для всех регионов:

• длительный цикл производства. Невозможно получить быстрый доход;
• большая часть территории страны –– зона рискованного земледелия (низкие температуры зимой, недостаточно плодородные почвы и т. д.);
• зависимость от смены времен года , с езонность;
• дефицит квалифицированных кадров в сельском хозяйстве;
• большой процент устаревшей техники.

Как инвестировать в сельское хозяйство : пошаговая инструкция

Создать конкретную пошаговую инструкцию по инвестированию невозможно. Каждый случай индивидуален. Но задать общее направление, «дорожную карту» вполне по силам.

1. Оценка потенциала. Сельское хозяйство – ресурсозатратный бизнес, поэтому достойную прибыль принесут крупные инвестиции. Если своих средств не хватает, стоит подумать о заемных. При этом нужно учитывать создание финансового резерва.
2. Определение цели. Что вы хотите получить в итоге от инвестиций?
3. Выбор объекта инвестирования. Тщательно изучаем финансово — техническую характеристику производства. И лучше всего будет убедит ь ся во всем лично , с воими глазами. Наличие 100 ед иниц техники не означает их пригодность к работе. Изношенность техпарка в некоторых предприятиях сельского хозяйства достигает 90 %.
4. Определ ение риск ов .
5. Предварительные расчеты. Вы знаете суммарный объем инвестиций, определились с объектом вложения и провели его аудит, теперь с учетом полученных сведений и планируемых рисков необходим ы предварительные расчеты. И уже на основании этого принима ется окончательное решение.
6. Заключение договора.

Стратегии инвестирования

Инвестиционный проект должен иметь точно разработанную стратегию с основными параметрами:

• объемом инвестиций и сроками вложения;
• видами активов;
• алгоритмом принятия решений в форс-мажорных ситуациях;
• соотношением собственных и заемных средств.

Куда инвестировать : обзор лучших вариантов для инвестирования

Мое мнение, что лучше всего инвестировать в предприятия своего региона. Это несет с собой ряд преимуществ:

• вы знаете особенности своего региона и можете правильно рассчитать и спланировать риски;
• доступность. Возможность личного контроля за расходованием средств и наглядное подтверждение их целевого использования.

Можно обратиться в региональное министерство сельского хозяйства и, заручившись поддержкой специалистов, выбрать наиболее перспективное направление и предприятие для проекта.

Ну или, как вариант, станьте фермером сами.

Какие проблемы могут возникать при инвестировании

Кроме уже оговоренных рисков, имеются проблемы , с которыми может столкнуться потенциальный инвестор, вкладывающий в сельское хозяйство:

• отсутствие страхования. Рынок страховых услуг неохотно работает с неопределенными рисками;
• реализация продукции. Искать партнеров и заключать договоры на поставки следует задолго до получения урожая;
• оснащение современной техникой. Стоимость современной сельхозтехники довольно высокая, доставка от производителя к заказчику часто происходит по железной дороге, что тоже затратно.

Как получить гранты от государства и от частных инвесторов

Государство ставит перед кандидатами ряд требований, соответствие которым и будет главным фактором получения гранта.

1. Профессионализм. Наличие высшего образования или ведение агробизнеса более 10 лет.
2. Наличие 10 % средств от стоимости проекта в личной собственности (данный процент минимальный, каждый регион устанавливает свой, но не меньше).
3. Проработанный бизнес-план.
4. Земля в личной собственности и недвижимость не ней.
5. Стратегия по сбыту продукции. В идеале – подтвержденные договоры оферты с покупателями.
6. Количество созданных рабочих мест.

Кроме государства, выделением грантов занимаются частные инвестиционные фонды. Но требования у них идентичны, а порой и жестче, чем у государственных.

Альтернативы

Кроме прямых инвестиций, получения грантов и кредитов, существуют и другие инвестиционные инструменты финансирования сельского хозяйства.

Приведу два примера альтернативных вариантов:

• с 2016 года действует государственная программа развития сельского хозяйства «Дальневосточный гектар». Каждый желающий может взять себе сельхозугодье на территории Бурятии, Забайкалья и Дальнего Востока;
• приобретение акций крупных агропромышленных комплексов. Например: «Мираторг» – крупнейший производитель мяса и мясных полуфабрикатов. С 2013 года капитализация холдинга увеличилась на 86 млрд рублей.

Отзывы

Реальные люди оставили на просторах интернета отзывы на разные виды инвестиций.

Главный результат на современном этапе – государство заинтересовано в развитии сельского хозяйства и готово идти на встречу и инвесторам, и производителям сельхозпродукции.

Надеюсь, что моя статья ответила на ваши вопросы. Пишите комментарии и делитесь ссылкой в соцсетях.

28 октября 2019

Частный инвестор и редактор раздела о ценных бумагах.

Проблемы инвестирования в объекты сельскохозяйственной недвижимости

Доход арендодателя от сдачи в аренду недвижимости в процентном отношении от стоимости объекта очень мал. Чтобы «вернуть» вложенные деньги, потребуется ждать лет этак 100.

По показателю прибыльности на вложенный капитал такая инвестиция – аутсайдер.

В ряде случаев недвижимость может простаивать, не принося дохода, что характерно для сегодняшнего уровня загрузки деловых центров и других объектов для аренды.

Даже в престижном жилом районе могут быть сбои с арендой.

Никто не застрахован от случайных событий или происшествий, способных создать дурную репутацию объекту инвестирования.

Скажем, скоропостижно умрет арендатор или прямо под окнами начнется многолетняя круглосуточная стройка.

Тогда никакое снижение арендной платы не удержит съемщика…

Низкая прибыльность может быть критична при принятии решения об инвестировании, если арендная плата видится основным источником дохода.

Проблемы с куплей/продажей недвижимости

Очень часто недвижимость сложно выгодно продать. Это особенно относится к объектам, приобретенным на вторичном рынке.

Высокая конкуренция продавцов, колебания рынка, сопутствующие расходы при продаже – это серьезные недостатки инвестирования в недвижимость.

При покупке недвижимости также не избежать расходов и хлопот. Кроме официальных, могут быть и неофициальные расходы.

Например, после приобретения даже на аукционе объекта недвижимости может так статься, что земля под ним никак не числится и что договор аренды земли заключить сложнее, чем расследовать убийство Кеннеди…

Недостатки инвестирования в недвижимость

Недвижимость требует расходов по содержанию.

Вырубка кустарников, расчистка снега, ремонт прилегающего дорожного покрытия могут стать неприятным сюрпризом для покупателя, а вместе с ожидаемой стоимостью охраны, коммунальными платежами, ремонтом и обслуживанием сантехники, электрохозяйства, текущим ремонтом объекта и вовсе могут оттолкнуть от покупки.

Этот недостаток инвестирования в недвижимость особенно чувствителен, если объект не используется для коммерческой деятельности или не сдается в аренду.

Инвестирование в недвижимость в крупных размерах – бизнес для элиты, что плохо.

Если мало покупателей, то создаются разные препятствия и особенности, снижающие привлекательность такого вложения.

Прибыльность можно увеличить, вкладывая средства в новостройки, так как их цена после завершения строительства обеспечит маржу.

Но инвестиции в новостройки – это повышенный риск, а при конкурентном участии других инвесторов – риск зашкаливающий.

Известно множество примеров неудачного строительства жилищных кооперативов.

Подрядчики повышают цены, что для многих дольщиков становится непосильным, и пропадают с деньгами.

Или просто стройка может вестись десятилетиями, демонстрируя все недостатки инвестирования в недвижимость.

До стройки может не дойти, когда вновь созданный кооператив оказывается группой мошенников, скрывшихся с первыми взносами.

Некоммерческие риски инвестирования в недвижимость

И все же главным недостатком инвестирования в недвижимость являются некоммерческие риски.

Изменение законодательства может существенно повлиять на порядок, свободу заключения сделок купли-продажи, аренды.

Могут увеличиться налоги. Могут возникнуть ограничения на право владения и распоряжения объектами недвижимости. И все это заранее непредсказуемо.

Недвижимость – традиционная сфера деятельности криминала. Мошенники и аферисты – самые безобидные представители.

Хулиганы будут похуже. Они легко могут поджечь уже почти готовый дом или устроить там барбекю, что вряд ли поспособствует денежному наполнению кошелька инвестора.

Далеко не всегда такие деятели выявляются, а если их и арестовывают, то — за редким исключением — возместить ущерб они неспособны.

Есть еще такая хрень, как организованная преступность. Большие деньги – большие преступления.

Сросшиеся с нотариусами банды убийц и вымогателей, манипулирующие властью теневые дельцы заметно влияют на положение дел.

Для рядового инвестора обычно все решается платой по тарифу за ту или иную услугу или разрешение.

Приход крупного инвестора может навредить теневому бизнесу, противодействие будет ожесточенным.

Без средств эффективного воздействия на такую публику крупные инвестиции в недвижимость лучше не проводить.

Проблемы инвестирования в объекты сельскохозяйственной недвижимости

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.