Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в коммерческую недвижимость в москве

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Подробная информация за 2019 год про инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, России и зарубежную недвижимость.

Коммерческая недвижимостьэто здания, участки земли, постройки, которые используются в бизнес-деятельности в целях извлечения регулярной прибыли или прироста капитала, а также в целях получения инвестиционного дохода или дохода от аренды.

Виды коммерческих помещений и площадей

В состав коммерческой недвижимости включаются такие объекты, как отели, офисы (коворкинги, Бизнес-центры и т.п.), апартаменты (апарт-отели), торговые центры, объекты промышленности, помещения свободного назначения, рестораны и общепит, стрит ритейл, магазины, помещения под бизнес, гостиничные комплексы, гаражи и склады, фитнес-центры и др.

Согласно классификации, коммерческие площади подразделяются на:

Первая категория представлена торговыми центрами и магазинами. Эти объекты имеют наивысшую доходность. Владельцы торговых центров, которые сдают свободные метры в аренду, получают огромную прибыль.

Вторая категория – это объекты, находящиеся в удобных местах или в центре города. Их аренда не такой выгодный вариант, как торговые коммерческие площади, но также может принести неплохую прибыль.

Третья категория менее популярна, чем жилой и офисный фонд, но возможность зарабатывать существует и здесь.

Четвертая категория в настоящее время очень востребована. Основные потребители услуг – владельцы интернет-магазинов, торговые «сетевики» и собственники бизнеса. Чтобы сдать в аренду склад, не потребуется много средств.

Эксперты советуют: при рассмотрении объектов нужно принимать в расчет срок их окупаемости. Рекомендуемый показатель 5-7 лет. Недвижимость, которая будет приносить доход только через 10 лет, приобретать не стоит.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Привлекательность коммерческой недвижимости из года в год растет. Заработать на этом виде имущества при желании может любой. Однако инвестиции в офисную недвижимость и вложения в другие виды коммерческой недвижимости дадут желаемый результат только в том случае, если грамотно все рассчитать. Начинающему инвестору потребуется внушительный багаж знаний (часть информации содержится в статье Как инвестировать в недвижимость). Следует учитывать, что коммерческая недвижимость имеет высокий порог входа в бизнес.

Субаренда

Термином «субаренда» называют передачу арендатором части арендованной собственности в аренду третьему лицу, в результате чего арендатор получает статус арендодателя. Оплата за услуги производится на основании заключенного договора аренды.

Выбирая коммерческую недвижимость для последующей сдачи в субаренду, следует ориентироваться на потребности предполагаемого арендатора: так будет проще понять, какой вариант искать. Наибольшим спросом пользуются офисы с удобным размещением (в центральной части города, вблизи автобусных остановок и метро), с качественным ремонтом. Важный пункт – наличие парковочных мест для автомобилей.

Готовый арендный бизнес

Этот способ позволяет получать прибыль уже с первых дней работы. Позади все этапы старта бизнес-проекта, не приходится начинать все с нуля, вкладывать капитал и рисковать. Нужно только работать. Однако важно иметь в виду, что вложения в коммерческую недвижимость – это дело непростое, и консультация опытных специалистов будет нелишней. На успешность бизнеса влияют такие факторы, как:

  • подлинность документов;
  • правомерность сделки;
  • рентабельность.

Согласно практике, наибольшим спросом пользуются те объекты коммерческой недвижимости, где предусмотрена возможность в качестве готового арендного бизнеса предлагать помещения различного формата. Этот момент имеет самое большое значение для непрофессиональных инвесторов.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость (ЗПИФ)

ЗПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, формируемый из активов нескольких инвесторов. Благодаря передаче средств в общий фонд, они становятся владельцами его паев. Распределение имущества идет пропорционально имеющемуся количеству долей.

ЗПИФ недвижимости имеет выгоды, как для застройщика, так и для инвестора. Девелоперам не нужно изымать средства из оборота на уплату процентов по кредитам. А инвестор может значительно снизить риски за счет таких факторов, как:

  • надзор государства за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • контроль деятельности УК со стороны особого регистратора и депозитария;
  • юридическая защита активов;
  • жесткая законодательная база, регулирующая работу ЗПИФ.

На заметку: коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость – самый подходящий вариант, если проект выгодный, а средств не хватает. Каждый партнер приобретает долю в объекте, и распоряжается ею так, как посчитает нужным (об этом и другом в статье Коллективные инвестиции в недвижимость.

Краундфандинг

Краудфандинговые платформы, несмотря на свой относительно небольшой срок, уже успели завоевать популярность. В России, как и за рубежом, такие инструменты уже действуют, например, AKTIVO и E3 Investment. Все краудфандинговые платформы работают по схеме ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов). Деятельность этих организаций строго регламентирована и подконтрольна государству.

Доходность фонда может формироваться:

  • при вхождении в проект на этапе стройки и получении прибыли от роста стоимости недвижимости;
  • при взимании рентных платежей.

Для коммерческих объектов актуален второй тип доходности.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Вложение денег в коммерческую недвижимость на стадии строительства – отличная альтернатива банковским депозитным операциям или спекулятивным сделкам с валютой. Конечная цель сделки – переход объекта недвижимости в собственность. Капитал может быть удвоен за короткий срок, но этот вид инвестиций несет в себе высокие риски. Такая недвижимость реализуется или используется в качестве залогового имущества.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости позволяют получать стабильную прибыль без дополнительных финансовых вливаний. Вложения в такие объекты окупаются быстрее всего, причем Россия всегда считалась страной, привлекательной для инвестиционной деятельности. Это было связано со следующими особенностями.

  • Риск потери инвестиций минимален, и объект недвижимости всегда можно сдавать в аренду.
  • Даже в кризисные времена стоимость коммерческой недвижимости снижается в числе последних. Это дает возможность владельцам бизнеса вовремя продать имущество и забрать свои деньги.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве и других российских городах на начальном этапе строительства более выгодны, но и связаны с более высокими рисками.
  • Банки охотно финансируют такие мероприятия, поэтому необязательно задействовать на этот проект собственные средства.

Вложения в коммерческую недвижимость в России

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в нашей стране уже хорошо сформировался. Пик популярности развития этой сферы пришелся на 2005-2007 годы. Однако 2018 год оказался не лучшим периодом для российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость. Иностранные вложения в отечественную экономику заметно сократились. Стали уходить из страны как западные, так и восточные партнеры. На ситуацию оказали влияние такие факторы, как санкции, плохой деловой климат, падение доходов и спроса внутри страны.

В связи со сложным экономическим положением в России произошло падение спроса на коммерческую недвижимость. Рынок больше ориентирован на арендатора, а собственник имущества теряет прибыль.

Нюансы, которые стоит учитывать

  • В России велика вероятность возникновения конфликта интересов с другими владельцами коммерческого имущества, существует необходимость продажи доли, и появления дополнительных расходов. Эта проблема больше всего знакома собственникам маленьких объектов, например, отдельного офисного помещения в торговом центре. Для снижения рисков желательно покупать весь этаж целиком.
  • При вложении средств в коммерческий проект на этапе строительства в нашей стране часто оказывается, что объект сдается с задержкой, поэтому калькуляцию сроков окупаемости нужно производить с учетом замедления темпов ввода новых площадей в эксплуатацию.

Наиболее востребованными являются площади, расположенные в самых крупных городах – таких, как Москва и Санкт-Петербург. Эти помещения используются для коммерческих целей (ведения бизнеса). Лидирующими секторами являются отели и офисы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

Инвестиционная привлекательность жилья снижается. Совсем другое дело – помещения, которые можно использовать в коммерческих целях (офисный фонд и др.). Наиболее интересным сегментом для частных инвестиций в столице является стрит-ритейл. Однако наблюдается также повышение спроса на новые форматы, например, коворкинги.

Согласно данным сайта zdanie.info, наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости в сентябре 2019 года приходится на объекты класса В. Были рассмотрены помещения площадью до 150 кв. м., расположенные в центральной части города и на ее окраине.

Так, например, аренда офиса у метро «Театральная» класса В площадью 50 кв. м. обойдется арендатору в 130-135 тысяч рублей в месяц. А если помещение относится к элитному классу, за его использование придется отдавать в месяц уже 320-324 тыс. руб.

Что касается офисов, расположенных в бизнес-центрах на окраинах Москвы, то арендовать кабинет площадью 50 кв. м., например, в районе метро «Студенческая», можно за 45-47 тыс. руб. в месяц. Такие же небольшие помещения класса А предлагаются по 116-125 тыс. руб. в месяц. Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы стремительно развивается, объем сделок растет.

Читать еще:  Договор об инвестировании строительства жилого дома

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость

Этот вид вложений имеет ряд своих особенностей, и обязательно следует учитывать несколько моментов.

  • Языковой барьер будет сильно тормозить оформление документов и препятствовать процессу общения с арендаторами и продавцами.
  • Налоговое законодательство развивается очень динамично, и могут потребоваться дополнительные расходы на эту статью.
  • Следует предусмотреть также затраты на услуги юриста, поскольку без помощи специалиста той страны, куда будут производиться вложения, риски потери капитала значительно возрастают.
  • Недвижимость в Европе окупается за 10-12 лет. Она является самой долгосрочной и наиболее надежной инвестицией.

Риски и сложности при инвестировании в коммерческую недвижимость

Анализ рисков – важнейший момент в формировании инвестиционной стратегии. Доходность проекта и будущего бюджета зависит от того, готов ли инвестор рисковать. Инвестиции в коммерческую недвижимость 2019 г. связывают со страновыми рисками и рисками проекта.

Страновые риски – это появления неурядиц политического и экономического характера в стране, в которой располагается недвижимое имущество.

Экономическим фактором странового риска считают риск возникновения инфляции. Наблюдается следующая зависимость: инфляция ниже 5% в год представляет наименьшую опасность, наивысший уровень риска при инфляции более 100% в год.

Еще один фактор этой категории обусловлен с нестабильным курсом национальной валюты. Рискованны любые отклонения. Однако самых больших проблем стоит ожидать тогда, когда валюта растет или падает на 20%.

Рынки недвижимости реагируют на все: даже когда идет сокращение покупательной способности населения, снижаются темпы производства, падают цены на горючее. Политические изменения – также очень сильный фактор, который оказывает влияние на рынки коммерческой недвижимости в России.

Риски проекта подразделяются на 2 группы. Первая группа (строительство и редевелопмент) связана с формированием добавленной стоимости, вторая – с рисками арендного бизнеса. Вложения в строительство являются высокорискованными, но и показатель доходности у них очень приличный (14-25%).

Выводы

В основе любой инвестиционной деятельности – получение дохода. Эффективность вложений в коммерческую недвижимость находится в зависимости от нескольких факторов: политических, социальных, экономических и технологических. Каждая группа влияет на этот показатель по-своему.

При оценке рисков нужно принимать в расчет не только общие рыночные тенденции, но и характеристики конкретного имущества (тип объекта, инфраструктуру, наличие транспортной развязки, год постройки, репутацию застройщиков и др.).

Внешнеэкономические санкции и нестабильная экономическая ситуация в стране повлияли на объем вложений в отечественную коммерческую недвижимость, масштабы инвестирования в целом по России за последний год снизились, однако, интерес к этому виду вложений капитала не ослабевает. А это значит, что в 2020 году можно ожидать изменения ситуации к лучшему.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в москве

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Читать еще:  Рфпи управление инвестициями

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

👍 За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Читать еще:  Закон об инвестиционной деятельности в рб

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Зачем частному инвестору коммерческая недвижимость

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector