Инструменты инвестирования в недвижимость

Инструменты инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость:ипотека, опционы,гибридныеформы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № Ю2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1 , по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной за­долженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 До 80% стоимости недвижимости.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финансирования, формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственноговенного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. В практике США исполнение опционов обычно происходит через определенное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях.

В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным. Например, петербургская практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст.38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет право на заключение договора аренды земельного участка.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижи­мости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости фи­нансирование, первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспечен­ная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше де­нежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипо­теку» по следующим причинам: во-первых, это может быть эффек­тивная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием за­кладной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владе­ния зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимо на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законов тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое, запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

§ 3. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие нормативно-правовой базы, регламентирующей сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

• Гражданский кодекс Российской Федерации’;

• Земельный кодекс Российской Федерации’;

• Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» 3 ;

• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инве­стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений»’;

• постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государствен­ных гарантий под инвестиционные проекты социальной и на­родно-хозяйственной значимости» 2 .

Особая ситуация сложилась в сфере инвестиций в земельные участки. До введения в действие 30 октября 2001 г. Земельного ко­декса РФ земля, по сути, была выведена из состава объектов инве­стирования, хотя фактически оборот земельных участков уже давно существовал в России. Так, только в 1999 г. совершено 5,2 млн сде­лок с земельными участками 3 . Упорядочение оборота земельных участков на уровне федерального закона позво­ляет создать необходимые условия для учета и охраны земель, уст­ранить многие противоречия между нормативно-правовыми актами различного уровня и создать благоприятные условия для инвестиро­вания в российскую экономику.

С принятием Земельного кодекса земельная реформа еще не за­кончена. Отдельные положения Кодекса требуют своего уточнения на федеральном и региональном уровнях.

§ 4. Инвестиционно-строительный комплекс. Подрядные отношения в строительстве

В последние годы строительный сектор экономики России развивался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000 в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997 г. на 12% и составил 530,3 млрд руб.

Структура инвестиций в недвижимость и строительство в разных регионах Российской Федерации характеризуется неоднородностью. В 1995 г. около 50% всех инвестиций в строительные проект) на территории России составили капитальные вложения в объекты на территории Центрального федерального округа (прежде всего Mосковского региона), в 2000 г. объем строительных подрядов в регионе составил около 30%. Одна из причин — высокий уровень цен на недвижимость и арендной платы.

Если до 1997 г. наблюдалась высокая инвестиционная активность в области строительства двух категорий недвижимости — коммерче­ского (торговые и офисные помещения) и жилого назначения, то в настоящее время к наиболее развитым секторам относятся жилищ­ное, дорожное и промышленное строительство. Это касается как но­вого строительства, так и реконструкции существующих объектов.

В отличие от других отраслей материального производства строи­тельство объекта недвижимости осуществляется строительной орга­низацией на договорных условиях по заказу предприятия-застройщи­ка или другого инвестора, за счет средств которого выполняются строительные работы. Предприятия-застройщики вправе выполнять необходимые строительно-монтажные работы и собственными сила­ми (хозяйственным способом), однако на практике застройщики привлекают специализированные подрядные организации на основе договора строительного подряда,

В свою очередь подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения всего комплекса или части работ другие организации — субподряд­чиков, заключив с ними договора субподряда. В данной ситуации подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерально­го подрядчика, а перед субподрядчиками — в роли заказчика. В этом проявилось одно из нововведений российского законодательст­ва — закрепление института посредников, которых заказчики строи­тельной продукции могут наделить статусом заказчика. Многие предприятия и организации, а также граждане не имеют соответст­вующих служб и не могут квалифицированно исполнять функции заказчика. Поэтому все заказчики, не имеющие у себя профессиона­лов в области строительства, вправе заключить договор с посредни­ческой организацией и передать ей свой статус заказчика. Посред­ник, действуя от имени заказчика, совершает все необходимые опе­рации, начиная от заключения договора подряда и заканчивая приемкой готовой продукции.

В документах, составляющих нормативно-правовую базу строи­тельного рынка, регламентированы следующие основные аспекты. Все взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, в том чис­ле определение цены строительной продукции (работ, услуг), поря­док расчетов, взаимная ответственность, а также сроки строительства объектов (выполнения работ) являются их исключительным правом. При производстве строительной продукции по заказу основным до­кументом, регламентирующим отношения между заказчиком и под­рядчиком, становится договор подряда (контракт). Основные требо­вания к договорам строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ определены в части второй Граж­данского кодекса РФ.

Правила о договоре строительного подряда распространяются также и на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Другой важный элемент — имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Так, генеральный подрядчик подписавший протокол о намерениях, но отказавшийся от заключения договора подряда, должен возместить убытки заказчику.

Важным элементом инвестиционно-строительного процесса является институт гарантий и поручительств. Заказчик должен иметь гаранта, который в случае финансовых затруднений произведет расчеты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невыполнения им своих обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя, принимающего на себя ответственность обязательства генподрядчика.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ.

Затраты на строительно-монтажные работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется по каж­дому объекту путем составления сводной сметы — основного доку­мента, определяющего полную сметную стоимость стройки. Она яв­ляется основанием для финансирования стройки и осуществления расчетов с заказчиком. Вместе с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость включает плановую прибыль.

Для ведения гибкой системы ценообразования целесообразно ис­пользовать различные виды договоров между заказчиком и подряд­чиком: (а) проектно-строительный договор по фактической стоимо­сти; (б) проектно-строительный договор на основе максимальной га­рантированной цены; (в) договор на основе твердой цены.

Для проектно-строительного договора на основе соглашения о строительстве объекта при возмещении расходов по фактической стоимости и гарантированной суммы прибыли договорная цена опреде­ляется исходя из: (а) затрат по смете в действующих ценах; (б) суммы оправданных перерасходов; (в) гарантированной суммы прибыли.

В данном варианте цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен.

При установлении договорной цены на основе проектно-строитель­ного договора с возмещением издержек до максимально гарантирован­ной цены риск заказчика уменьшается. В этом случае цена может быть определена исходя из затрат по смете в действующих ценах или суммы оправданных перерасходов, но не более установленного преде­ла.

Для небольших типовых объектов приемлем договор на основе твердой цены, неизменной до конца строительства.

Глава 7 ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ

После изучения данной главы вы сможете получить представление:

• о сути источников финансирования капитальных вложений;

• о различиях между источниками и методами финансирования инвестиций;

• о системе источников финансирования национальной экономи­ки;

• о доступных для предприятий источниках финансирования капитальных вложений;

• о бюджетных ассигнованиях, их особенностях, формах и порядке предоставления.

В данной главе дается определение и классификация источников финансирования капитальных вложений. Рассмотрена структура собственных и привлеченных средств, потенциал бюджетного финансирования. Особое внимание уделяется раскрытию процесса формирования собственных источников финансирования капитальных вложений.

§1. Классификация источников финансирования капитальных вложений

Инструменты инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.
Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе, с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов), рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.

К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственности можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.
К недостаткам относятся дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Кроме традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жильею).

Система ипотечного кредитования в России пока должным образом не сложилась. Это сдерживает развитие российского рынка недвижимости в целом. Значительный разрыв между доходами населения и стоимостью жилья в странах с развитым рынком недвижимости позволяет преодолеть система ипотечного кредитования, поэтому развитие ипотеки в нашей стране — сверхактуальная задача.

К факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, следует отнести:
— отсутствие четких юридических норм о возможности залога и отчуждения земельных участков;
— особенности жилищного законодательства (возможность продолжения проживания членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);
— невозможность защитить кредитора в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.

Опцион — это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Арендные соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом на определенный срок на определенных условиях (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).

Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок. Аренда с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость безусловная является эффективным финансовым инструментом. Однако, каждый инструмент имеет свои определенные нюансы и методы применения. Эффективность процесса инвестирования проявится только при наличии некоторых факторов, о которых я и хочу сегодня рассказать.

Человеку, который впервые столкнулся с рынком недвижимости необходимо понимать, количество влияет на количество! Чем больше изначальный вклад, тем больше отдача, не будет максимальной отдачи при минимальном вложении и малой эффективности.

Инвестирование в недвижимость имеет следующие преимущества:

· Объекты инвестирования имеют высокую ликвидность (при правильном выборе объекта недвижимости, риски отсутствия прибыли сведены к нулю);

· Разные периоды прибыльности (краткосрочные при продаже, долгосрочные при аренде);

· Разные варианты инвестиционных объектов позволяют индивидуально подобрать ценовой диапазон;

Отрицательные стороны инвестирования в недвижимость:

· Уровень спроса зависим от окружающей обстановки (если город промышленный и к моменту реализации объекта, закрывается источник работы, спрос на недвижимость будет равен нулю);

· Необходимость дополнительных вложений в объект инвестирования (гос.пошлины, коммунальные платежи, необходимые улучшения);

· Необходимость глубоко анализа не только самого объекта, но и его территориального расположения в рамках социальной привлекательности;

Не смотря на имеющие минусы сфера инвестирования в недвижимость имеет намного меньше рисков чем акции на бирже или участие в паевых фондах. Специалисты в области инвестиционного менеджмента выделяют несколько категорий, которые являются наиболее привлекательными для стартовых проектов:

· Недвижимость коммерческого назначения;

· Недвижимость за пределами РФ;

Каждый из них имеет свои особенности:

Жилой фонд – изучите расположение понравившегося объекта, всю ближайшую инфраструктуру, поищите историю строительства, возможно узнаете много интересной информации. Обязательно проверьте этапы оформления в собственность через Росреестр, сейчас всю информацию можно получить в режиме онлайн. Объекты жилого фонда можно выбрать разной готовности, это может быть стадия строительства, вторичные варианты или просто готовый объект.

Недвижимость коммерческого назначения – если вы новичок в сфере инвестирования, то коммерческая недвижимость не лучший вариант для стартового проекта. В случае с офисными помещениями потребуется немного больше усилий, чтобы ваш объект стал наиболее привлекателен для этапа реализации. К этому относится организация электро- и водоснабжения, свежий ремонт, парковочные места и конечно же расположение самого объекта. Лишь в этом случае коммерческая недвижимость принесет необходимую прибыль при реализации.

Участки земли – это наиболее легкий способ инвестирования, особенно в сравнении с коммерческой недвижимостью. Нет необходимости улучшений, сниженное налогообложение сравнении с предыдущими объектами, упрощенная процедура оформления сделки. В целом остается выбрать место и понравившийся участок, что ваш инвестиционный проект начал свой путь.

Недвижимость за пределами РФ – В сложившейся экономической ситуации мирового рынка, часто возникает возможность приобретения объектов, расположенных в исторической части Европы. В этом случае необходимо понимать, что такая сделка имеет свои условия, они могут быть выражены в необходимости инвестирования определенной суммы в экономику региона-продавца, либо фиксированную сумму вложений для ремонта данного объекта, либо покрытие имеющихся долгов объекта. Как бы то ни было, приобретение недвижимости за пределами РФ, особенно в пригородных зонах с мягкими климатическими условиями считается разумным решением, однако стоит ознакомиться с законодательством страны где расположена недвижимость, это избавит вас от возможных сюрпризов и неприятностей.

Загородные объекты – как и объекты жилого фонда могут иметь разную стадию готовности. При выборе стоит обратить внимание на отдаленность инфраструктуры и доступность в территориальном расположении. Наличие хороших бытовых условий, будет положительных фактором в случае реализации. Если же загородный объект рассматривается для последующей аренды, стоит добавить элементы досуга и отдыха.

В любом случае, если Вы не являетесь экспертом рынка недвижимости, то оптимальным вариантом будет коллективные инвестиции через инвестиционную компанию. Это снизит риски и даст большую доходность за меньший период.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.