Метод количественного анализа в затратном подходе
Метод количественного анализа
РАЗДЕЛ 3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ.
Тема 3.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)[1].
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Сущность затратного подхода (метода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие либо удобства от владения ею в будущем.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот подход (метод).
Применение затратного метода необходимо при:
1.анализе нового строительства;
2.определении варианта использования земли;
4.оценке для целей налогообложения;
5.для выявления сверх доходов при оценке недвижимости;
6.оценке для целей страхования;
7.оценке последствий стихийных бедствий;
8.оценке специальных зданий и сооружений.
Стоимость недвижимости по затратному подходу (методу) — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) — это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
Ограничения, связанные с применением (подхода) метода
1. 3атратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПС3) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения
Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПС3). Среди этих методов можно выделить 4 наиболее часто применяемых метода:
1. Метод количественного анализа.
2. Метод разбивки по компонентам.
3. Метод сравнительной единицы.
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямые расходы.
Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, прибыль застройщика.
К прямые затратам (П3) относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топосъемку, согласование с различными службами города и др.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются определенные знания и навыки. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок. Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м 2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. составляют 561 руб., в том числе 28 руб. накладные расходы, и включают:
— Стоимость материалов 487 руб.
— Зарплата рабочих-строителей 22 руб.
— Эксплуатация машин (в т. ч. зарплата машиниста) 10 руб.
— Накладные расходы и плановые накопления 42 руб.
Следовательно, если известен объём стен оцениваемого здания, например 120 м 3 , то можно определить стоимость на 1 января 1998г.
561 руб. *120 м 3 = 67 З20 руб.
Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
ПСВ=В* Vcтp.*k,
где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;
В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м 3 ) данного типа здания;
V стр. — строительный объём здания;
k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
В 1970-1972 г. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПБС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.
Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м 3 (1 м 2 ) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.
В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:
а) группа капитальности;
б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;
в) стоимость единицы строительных работ за 1 м 3 (1 м 2 );
г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;
д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах.
Метод «50Х50»
Метод «50х50»предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты индивидуального строительства и др.) существует практика валютных взаимозачетов (рублевых расчетов по курсу ММВБ) за выполненные работы, предусматривающая равенство затрат на заработную плату и механизмы и стоимости строительных и отделочных материалов, конструкций в структуре всех затрат на СМР.
Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соответствии затрат на материалы с затратами за выполненные работы.
Это метод принят подрядными строительными организациями как гарантия качества за выполненные работы — учет претензий заказчика (много вариантность перепланировок и переделок в период возведения объекта) и ответственность за возможную порчу материалов.
Несмотря на то, что метод весьма упрощенный, но в большинстве случаев он дает удовлетворительные результаты и может использоваться в практике оценки.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Лучшие изречения: Для студентов недели бывают четные, нечетные и зачетные. 9972 — 
| 7756 — 
или читать все.
Метод количественного анализа
При использовании данного метода детально подсчитываются все издержки на сооружение составных частей нового здания, косвенные издержки, а также другие расходы.
Для реализации этого метода первоначально составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а также рассчитываются трудозатраты, необходимые для установки каждого элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.
К прямым затратам относятся затраты на материалы, энергию, транспортные расходы и рабочую силу; к косвенным затратам – накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, процентные выплаты по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и др.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеют базового строительного образования, целесообразно к подобной работе привлекать квалифицированных сметчиков.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод предусматривает использование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Метод сравнительной единицы
Для оценки по полной стоимости воспроизводства стандартных типовых зданий и сооружений, имеющих незначительные различия в своей планировке и конструкции, можно использовать следующую формулу:
где ПСВ – полная стоимость воспроизводства;
В – восстановительная стоимость единицы объема (1 куб. м.) данного типа здания;
Vстр – строительный объем здания (куб. м.);
K – поправочный коэффициент, учитывающий различия конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;
I – индекс цен от 01.01.69 до даты оценки.
В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета ранее произведенных затрат.
В затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.
Существуют два метода определения износа: косвенный и прямой.
При косвенном методе оценки суммы износа из рассчитанной с использованием рыночного или доходного метода стоимости объекта недвижимости вычитаются полная стоимость воспроизводства зданий и стоимость земли. Полученная разница и будет представлять полный накопленный износ.
Например, если сумма полной стоимости воспроизводства объекта и рыночная стоимость земли составят 1 млн. руб., а стоимость этого же объекта при использовании рыночного и доходного подходов составила 800 тыс. руб., то разница в 200 тыс. руб. является накопленным износом.
Однако, как видно, данный метод выходит за рамки только затратного подхода.
Прямой способ определения степени износа предусматривает следующие методы:
— метод разбиения на виды износа;
— метод срока жизни.
Метод разбиения на виды износа. При использовании этого метода износ разбивается на три компоненты: физический износ, функциональный износ и внешний (или экономический) износ.
Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: «срок физической жизни», «срок экономической жизни», «эффективный возраст».
V.Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.
Потенциальному собственнику необходимо:
° определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
° рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
° оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.
Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта.Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:
ситуация на рынке инвестиций;
состояние финансового рынка;
профессиональные интересы и навыки инвестора;
финансовая состоятельность проекта;
геополитический фактор и т.д.
На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:
Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?
Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?
Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.
Различают простые (статистические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей.
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо)
где П – годовая прибыль;
К – капитальные вложения.
2. Срок окупаемости (Т)
3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат,
где К – капитальные вложения по каждому варианту;
С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;
Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.
Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:
— изменение стоимости денег во времени;
— возможность альтернативного инвестирования;
— необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.
Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Показатели инвестиционной привлекательности.Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:
1) срок (период) окупаемости;
2) чистая текущая стоимость доходов;
3) ставка доходности проекта;
4) внутренняя ставка доходности проекта;
5) модифицированная ставка доходности;
6) ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.
Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета срока окупаемости:
1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле
где Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Недостатки показателя:
1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.
2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.
Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.
Недостатки показателя:
1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.
2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.
Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Восток».
Методы затратного подхода
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недвижимости. Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний.[15]
Затратный подход применяют при:
• оценке недвижимости специального назначения;
• проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
•определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
•проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);
• обеспечении поимущественного налогообложения;
• наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;
• расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.
Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал), трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном населенном пункте. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.
При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход — единственно возможный способ оценки.
Для контроля результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет в течение какого-то времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует и цены в любой момент могут резко упасть.
В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от них доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов. Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.
Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:
•Оценка стоимости земельного участка.
•Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений (зданий и сооружений).
•Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений).
•Увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид (см. приложение – 7).
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производиться несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов. Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей. Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, но в качестве затрат на приобретение земельного участка используется величина кадастровой стоимости участка, определенная в процессе Государственной кадастровой оценки земель.
Использование затратного подхода начинается с определения затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.[16]
Затраты на воспроизводство используются в случаях оценки объектов массового строительства, типичных проектов, недавно построенных объектов или объектов незавершенного строительства.
Затраты на замещение — при оценке объектов недвижимости, созданных значительное время назад, объектов, построенных по индивидуальному проекту, памятников истории и архитектуры и т. п.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы:
• затраты на земельный участок;
• затраты на строительство;
• затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде (см. приложение – 8).
Стоимость строительства нового объекта (восстановительную стоимость) определяют несколькими методами. Наиболее часто применяют следующие:
• количественное обследование или составление полноценной сметы;
• затраты на предпринимательство.
• метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам их работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или
различные варианты данного метода;
• метод сравнительной единицы.
Количественное обследование (составление полноценной сметы) — наиболее точный метод, который позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат. Но этот метод требует больших затрат времени, поэтому его используют только по требованию заказчика. При этом оценщику рекомендуют пользоваться услугами квалифицированного сметчика. При наличии у заказчика сводной сметы, составленной в момент строительства объекта, последняя может быть приведена к текущим ценам с использованием индексов пересчета сметных стоимостей от расчетной сметной нормативной базы к моменту оценки объекта.
Полученная общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям.
Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы
(см. приложение – 9).
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто применяемым методом расчета стоимости строительства.
Метод количественного обследования предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы, т. е. определяется, сколько несущих стен, сколько перекрытий и т. п.
После этого определяются затраты на возведение каждого из составных элементов, после чего вычисленные затраты на каждый элемент умножаются на их общее число. Ограничения применимости данного метода заключаются в его большой трудоемкостит и обременительности для процесса оценки.
Метод разбивки по компонентам представляет собой комбинацию двух предыдущих методов. Для его реализации находят стоимость создания единицы площади отдельных компонентов оцениваемого объекта, т. е. затраты на воссоздание 1 м2 стен,1 м2 перекрытий, 1 м2 фундамента и т. п. После чего умножением на количество единиц каждого элемента и суммированием полученных величин находится полная стоимость строительства.
Один из вариантов метода называется методом субподряда и основан на определении затрат на возведение объекта оценки при том условии, если застройщик-генподрядчик выполняет все работы не сам, а выполнение каждого из этапов строительных работ передается на субподряд. Путем анализа рынка строительных услуг выясняется стоимость всех субподрядных работ, сумма которых и даст полную стоимость строительства.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка.
Таким образом, определив все виды затрат, относимых к стоимости создания, оценщик получает суммарные затраты на возведение нового объекта оценки.
Достоинством затратного подхода является возможность посчитать затраты на возведение практически любого рукотворного объекта. Кроме того, возможность использования метода никак не зависит от развитости рынка, наличия рыночной информации и т. п. В некоторых случаях (например, оценка новых или недостроенных объектов, при переоценке основных фондов предприятия и т. д.) затратный подход выступает в качестве единственно возможного.
Недостатками данного подхода выступают: во-первых, сложность определения вида затрат (на воспроизводство или замещение), наиболее подходящих для конкретных целей оценки, во-вторых, низкая вероятность воспроизводства устаревшего сооружения, в-третьих, сложность определения потерь дохода, вызванных моральным или внешним износом, в-четвертых, невозможность оценки данным подходом земельных участков. Тем не менее, затратный подход является одним из основных оценочных подходов и может не применяться только при наличии серьезных препятствий к использованию.
Дата добавления: 2015-08-31 ; Просмотров: 2971 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Государственное управление собственностью. Тема 9. Затратный подход к оценке недвижимости. Тест для самопроверки
Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.
Закажите решение за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.
1. Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки” тождественны
нет
да
2. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных по …
физическим характеристикам
форме сделки
условиям продажи
правам на земельный участок
местоположению
3. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится …
укрупненный расчет сметы
средний показатель расчета сметы
детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости
4. Метод количественного анализа заключается в сопоставлении смет на …
все виды работ
материалы
затраты труда
5. Функциональный износ – это ситуация когда объект …
изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость
находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению
не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость
6. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при …
выборе профиля объекта недвижимости
реструктуризации объекта
оценке зданий специального назначения
приобретении объекта в спекулятивных целях
выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
7. Рыночной считается цена, когда …
уравновешиваются предложение со спросом
спрос превышает предложение
предложение превышает спрос
8. Величина накопленного совокупного износа – это …
определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом
стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости
возможность реконструкции рассматриваемого объекта
9. При оценке земельного участка методом развития используются данные …
анализа наилучшего варианта использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах
соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений
капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей
10. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке …
долгов компании
уникальных объектов
объекта сдаваемого в аренду
незавершенного строительства
страхуемого объекта
объектов интеллектуальной собственности
реконструируемого объекта
пакета акций
11. Данные, которые необходимо иметь для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей
экономические факторы характеризующие участок
социальные характеристики участка
отведенное место в заповедной зоне
физические характеристики участка
12. Объектом оценки земельного участка является:
право использования на правах аренды
право использования на правах субаренды
право собственности на земельный участок
13. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется …
только реконструируемых узлов, элементов, объектов
всего объекта подлежащего восстановлению
поэлементно
