Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоимость права пользования земельным участком

Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Сзд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Нзу — налог на землю;
Азу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

где
Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

Читать еще:  Как правильно выплачивается аванс и зарплата

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Yзу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Стоимость права пользования земельным участком

Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92

Оценка частичных прав. Оценка прав пользования землей на условиях аренды

Получение и реализация прав собственности на землю задают необходимость оценки спектра интересов по поводу владения, пользования и распоряжения ею. Помимо определения стоимости участка земли (то есть полного права собственности), обусловленного сменой собственника, подлежат оценке также частичные права, возникающие после отчуждения отдельных правомочий собственника.

Чаще всего это касается правомочия пользования землей, которое собственник по закону или по договору передает (как правило, на платной основе) другому лицу. Это происходит, например, в случае предоставления участка земли в постоянное или временное пользование, при передаче права застройки, установлении сервитута. В этих случаях у владельца таких прав наряду с собственником возникает интерес, связанный с пользованием землей, который тоже может быть оценен. Рассмотрению особенностей оценки прав пользования недвижимым имуществом и будет посвящена эта глава.

Оценка прав пользования землей на условиях аренды

Оценка права пользования на условиях аренды базируется на учете двух интересов:
• интереса собственника земли, который фактически выступает в роли арендодателя,
• интереса пользователя земли, имеющего статус арендатора.

Любому из этих интересов отвечает свой поток дохода, определение которого предусматривает анализ формирования стоимости полного права собственности.

Проиллюстрируем данное положение на примере аренды земельного участка.

Общеизвестно, что стоимость земли зависит от дополнительного дохода — ренты, которую можно получить с земельного участка. Именно за возможность извлечения этого дохода, формируемого арендной платой за землю, уплачивается цена на рынке купли-продажи. Это дает возможность приравнивать стоимость полных прав собственности на землю к ее цене, которая отвечает капитализированной стоимости дохода.

Тем не менее, арендная ставка также является результатом проявления рыночных сил предложения и спроса на пользование землей. Фактически рынок аренды устанавливает уровень дохода, а значит, и стоимость полного права собственности, то есть стоимость земли и ее доходность определяют, учитывая взаимодействие двух рынков: рынка аренды и рынка купли-продажи.

В зависимости от срока, на протяжении которого собственник удерживает землю, ее рыночная стоимость (стоимость полного права собственности) определяется через прямую капитализацию, либо через дисконтирование денежных потоков, что можно отобразить двумя видами Т-карт.

Поскольку земля не обесценивается во времени, что делает доход с земли тождественным доходу на капитал, а ставку капитализации для земли тождественной норме отдачи, не будет иметь принципиального значения, какой из данных способов оценки выбран для определения стоимости полного права собственности на землю. Из расчетов ниже видно, что на конечном результате это не сказывается.

В то же время для отображения интереса арендодателя в большей мере подходит Т-карта для нахождения стоимости земли в случае установленного срока удержания. Будучи собственником земли, он имеет возможность получения дохода через взыскание арендной платы и последующей продажи участка. Стоимость права арендодателя равна суммарному значению текущей стоимости чистого операционного дохода при предоставлении в аренду земли, и текущей стоимости дохода от реверсии, полученной от продажи земли по окончании периода владения либо продажи права аренды, если период владения закончился раньше завершения действия договора аренды.

В последнем случае, реверсия должна отражать текущую стоимость будущих выгод для будущего покупателя с учетом оставшихся на этот момент покупки договоров аренды.

Тем не менее, плата за землю (контрактная плата), установленная договором аренды, не всегда отвечает арендной плате, сложившейся на рынке. Отсюда и отличие стоимости права арендодателя и стоимости полного права собственности. Именно различие в стоимости данных видов прав формирует стоимость права арендатора: она находится сопоставлением денежных потоков, которые формируют рыночная и контрактная арендная плата.

В отличие от интереса собственника интерес пользователя не имеет дохода от реверсии и приобретает стоимость лишь тогда, когда арендная плата по договору (контрактная) существенно меньше рыночной арендной платы. Реверсионный доход у арендатора, как исключение, может возникнуть в случае досрочного прекращения аренды или продажи права субаренды

По мере приближения контрактной арендной платы к рыночной, стоимость права пользования для арендатора исчезает, при превышении — приобретает отрицательное значение.

Следовательно, стоимость права пользования для арендодателя может быть и положительной (тогда аренда для него создает дополнительные выгоды), и отрицательной (тогда аренда для арендодателя связана с убытками).

Теоретически, арендатор может реализовать свой интерес путем передачи права пользования землей субарендатору. При этом, чтобы право арендатора приобрело положительную стоимость, арендатор должен получать прибыльную арендную плату – такую, которая будет превышать основную арендную плату, которую он платит собственнику участка земли. В таких условиях рыночная стоимость права арендатора будет определяться денежным потоком прибыльной арендной платы в течение оставшегося срока действия договора аренды.

Именно предположение о возможности предоставления земельного участка в субаренду наиболее часто используют во время определения стоимости права арендатора.

Требуется рассчитать стоимость прав арендодателя и арендатора, которые заключили между собой договор аренды участка земли на 20 лет с арендной платой, которая дает чистый операционный доход на уровне 800 долл. При этом операционный доход, который возможен от рыночной арендной платы, равен 1000 долл. при норме отдачи 10%. Учитывая, что интерес арендодателя связан с двумя денежными потоками – операционным доходом от аренды и доходом от реверсии по истечении срока аренды, — определим:

• текущую стоимость чистого операционного дохода от контрактной арендной платы:

• текущую стоимость дохода от реверсии, полученной от продажи земли по завершении периода владения. Нужно также иметь в виду, что будущая стоимость земли будет производной не от контрактной, а от рыночной арендной платы:

Читать еще:  640 постановление правительства

Таким образом, стоимость права арендодателя равна 8297 долл.:

В свою очередь, интерес арендатора будет определяться денежным потоком от прибыльной арендной платы. В этом случае он формируется за счет того, что чистый операционный доход от рыночной арендной платы превышает чистый операционный доход от контрактной на 200 долл. Его дисконтирование позволяет утверждать, что стоимость права арендатора составит 1703 долл.:

В приведенном примере сумма стоимостей права арендодателя и арендатора составляет стоимость полного права собственности – 10000 долл.

Тем не менее, стоимость полного права не обязательно будет равняться сумме стоимости права арендодателя и стоимости права арендатора — режде всего потому, что стоимость этих прав будет зависеть от условий договора, согласно которых они образованы. На их стоимость будут влиять как условия распределения обязательств относительно уплаты эксплуатационных затрат и земельного налога, так и условия пересмотра размера арендной платы, досрочного прекращения аренды.

Кроме того, правам арендодателя и арендатора присущи разные риски, а значит и разные уровни доходности. Доход от контрактной платы всегда будет менее рискованным, чем доход от рыночной арендной платы, потому что он имеет большую определенность.

Поэтому ставка дисконта для расчета текущей стоимости арендных платежей по конкретному договору, как правило, принимается на 1-2% ниже ставки капитализации, сложившейся на рынке, и по которой будет определяться стоимость полного права собственности или текущая стоимость реверсии.

И все же, если дисконтирование контрактного денежного потока будет происходить по ставке, которая ниже ставки, применяемой для определения текущей стоимости чистого операционного дохода от рыночной арендной платы, то дисконтирование денежного потока арендатора должно производиться по ставке выше, чем ставка капитализации, сложившаяся на рынке. Иначе говоря, ставка дисконта, которая применяется для определения стоимости права арендатора, должна уравнять отличия в денежных потоках. Это будет логично и с точки зрения большего риска относительно получения дохода арендатором сравнительно с риском инвестиций в полное право собственности. Поэтому оценщики для учета дополнительного риска права арендатора, обычно прибавляют несколько процентов к доходности полного права собственности.

Следует обратить внимание на то, что хотя обычно риск инвестиций в право аренды считается большим, чем риск инвестиций в полное право собственности, однако при условии гарантированной и стабильной платежеспособности субарендатора здесь риск может быть и меньшим, чем риск в полное право собственности.

Кроме того, нужно понимать, что доход арендатора может изменяться на протяжении срока аренды в связи с пересмотром как основной арендной платы, так и субарендной платы. И если время пересмотра или пропорции размеров платежей по договорам аренды и субаренды не будут совпадать, то темпы изменения дохода арендатора (прибыльной арендной платы) как остатка будут отличаться от темпов изменения определяющих ее параметров.

При таких условиях у арендатора возникнет возможность для левереджирования, например, если при условиях инфляции рыночная арендная плата возрастает (то есть возникают основания для увеличения субарендной платы), а основная арендная плата остается неизменной.

Во время оценки права пользования землей также надо учитывать, что земельный участок всегда имеет земельные улучшения, относительно которых тоже существуют соответствующие экономические интересы. Это, с одной стороны, усложняет проведение оценки, так как надо учитывать, что земля и улучшения имеют разную экономическую сущность и характеристики, а с другой, — именно распределение экономических интересов по физическим компонентам и требует оценки частичных прав.

LiveInternetLiveInternet

Метки

Рубрики

  • Справочная информация (66)
  • Оценка бизнеса, акций (59)
  • Разное (53)
  • ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ (23)
  • Оценка земельных участков (20)
  • Оценка водного транспорта (20)
  • Нормативные документы (17)
  • Оценка залогов при кредитовании, ипотека (16)
  • Оценка квартир, дач, коттеджей (16)
  • оценка в лизинге машин,оборудования (14)
  • Оценка антиквариата, драгоценностей (14)
  • Оценка торгово-складской и офисной недвижимости (11)
  • Оценка машин, оборудования (11)
  • Оценка воздушного транспорта (9)
  • Оценка уставных капиталов и долей (7)
  • Оценка АЗС,нефтебаз,нефтехранилищ (6)
  • Оценка,ущербов,заливов,ДТП (5)
  • Знакомьтесь. ООО » АЛЕКС ПРАЙС» (5)
  • Оценка оружия (4)
  • Оценка имущества,разделов (4)
  • Оценка наследства (4)
  • Оценка незавершенного строительства (3)
  • Износ, амортизация (2)
  • Оценка компьютеров,офисного оборудования (1)

Музыка

Поиск по дневнику

Подписка по e-mail

Интересы

Постоянные читатели

Сообщества

Трансляции

Статистика

Оценка земли на праве бессрочного пользования

Четверг, 02 Октября 2008 г. 17:14 + в цитатник

Оценка земли. Оценка земельных участков на праве бессрочного пользования

В отличие от оценки права собственности на земельные участки или права аренды, для которых существуют разработанные и утвержденные методики, оценка права бессрочного пользования иногда вызывает дискуссии. Для специалистов-оценщиков серьезно занимающихся оценкой и имеющих опыт оценки земли, методика оценки права бессрочного пользования не является дискуссионным вопросом. Рассмотрим некоторые законодательные акты и методические рекомендации, которые однозначно отвечают на данный вопрос:

I . Земельный кодекс РФ (ст.20 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

«Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Со дня введения в действие настоящего Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 № 261-ФЗ)

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 24.07.2007).

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ»;

II . В соответствии с Методическими Рекомендациями, составленными на основе «Унифицированных требований к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости», подготовленных НП саморегулируемой организацией «Ассоциация Российских Магистров Оценки»:

«В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок затрат, связанных с этим переоформлением.

В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что «при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений».

Ш. Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва.

«10.1.4. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права»;

Читать еще:  На сокращенное рабочее время имеют право

IV . В соответствии с федеральным законом № ФЗ-310 от 01.12.2007г., регламентирующим оценку земельных участков в г.Сочи «При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет».

Выводы: Законодательно такой вид права, как «право бессрочного пользования» перестает существовать и его можно рассматривать с точки зрения оценочной деятельности как потенциальное право собственности или право долгосрочной аренды на 49 лет за вычетом всех издержек на переоформление.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность, в аренду

Одним из видов владения и пользования земельным участком является право постоянного (бессрочного) пользования.

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются, однако данное право пользования сохраняется и сегодня.

С 2001 года российским законодательством предусмотрена возможность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

Переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком необходимо как гражданам (физическим лицам), так и организациям различных форм собственности (юридическим лицам).

Порядок переоформления и необходимые документы мы рассмотрим ниже.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования гражданами.

Право на переоформление

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности возможно для граждан, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования были предоставлены:

  • для ведения личного подсобного, дачного хозяйства;
  • для огородничества или садоводства;
  • для индивидуального гаражного и жилищного строительства.

Кроме того, имеют право на переоформление и те граждане, которые вступили в права наследования на объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке.

Действующим законодательством Российской Федерации не ограничен срок, в течение которого граждане должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иные виды вещных прав.

Порядок переоформления для граждан

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности гражданину необходимо, в первую очередь, подготовить документы, устанавливающие право на данный земельный участок (п. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это могут быть:

  • Акт о предоставлении данного земельного участка;
  • Свидетельство или акт о праве на земельный участок;
  • Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок;
  • Иные документы.

Если к гражданину перешло право собственности на объект недвижимости (здание, сооружение), расположенный на таком земельном участке, то вместо указанных выше документов могут быть представлены документы, удостоверяющие право любого прежнего собственника указанного объекта на этот земельный участок, а также документ, удостоверяющий право собственности гражданина на расположенное на участке здание (п. 2 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для государственной регистрации права собственности гражданину необходимо:

1) Обратиться с заявлением и указанными документами в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) для государственной регистрации права собственности. Сделать это можно в многофункциональном центре, почтовым отправлением или в форме электронного документа через официальный сайт Росреестра. При предоставлении заявления гражданину необходимо предъявить паспорт, а его представителю – нотариально удостоверенную доверенность;

2) Оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей за государственную регистрацию права собственности. Государственная регистрация права должна быть произведена в течение семи рабочих дней с даты поступления заявления и документов в Росреестр, а в случае подачи заявление и документов через МФЦ – в течение девяти дней (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

3) После государственной регистрации права собственности получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды гражданину необходимо:

1) Обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и вышеуказанными документами.

В случае, если земельный участок находится в собственности:

  • Российской Федерации — обращаемся в Территориальное управление Росимущества субъекта РФ;
  • Субъекта Российской Федерации — обращаться в Министерство по управлению государственным имуществом субъекта РФ;
  • Муниципального образования — обращаемся в Комитет по управлению муниципальным имуществом местной администрации.

Чтобы проверить в чьей собственности находится, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. О том как самостоятельно ее заказать, читайте здесь.

Срок рассмотрения заявления в государственном или муниципальном органе составляет — до 1 месяца.

2) По результатам рассмотрения заявления с гражданином будет заключен договор аренды земельного участка.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования юридическими лицами

Обязанность переоформления

Юридические лица всех форм собственности, за исключением муниципальных предприятий и учреждений, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или право собственности по своему желанию (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Сроки переоформления

Действующим российским законодательством срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на иные виды прав был установлен до 1 июля 2012 года, а в случае с земельными участками, на которых расположены линейные объекты (линии электропередачи, связи, трубопроводы, дороги и т.д.) – до января 2016 года.

Если в указанный в законе срок, юридические лица не успели переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, то сделать это можно и в настоящее время. В связи с продлением срока, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридическими лицами должно быть осуществлено до 01.01.2024 года в установленном законом порядке (п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Ответственность за нарушение сроков переоформления

В 2013 году Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях был дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности.

Согласно данной статье, юридическому лицу, нарушившему срок переоформления права на земельный участок, грозит наложение штрафа в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

Порядок переоформления для юридических лиц

Юридическому лицу для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности необходимо:

1) Обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления в зависимости от формы собственности на земельный участок (см. в главе «Порядок переоформления для граждан») с заявлением и необходимыми документами (перечень документов установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 № 475).

Срок рассмотрения заявления для юридических лиц составляет 1 месяц;

2) В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности юридическому лицу необходимо осуществить у органа власти выкуп земельного участка. Стоимость выкупа определяется соответствующим органом (органом государственной власти или органом местного самоуправления) в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок (пункты 1.1. и 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации);

3) По результатам рассмотрения уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, может быть подготовлено распоряжение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.

4) После вынесения распоряжения, нужно обратиться за государственной регистрацией права собственности или аренды (в случае, если договор аренды заключен на срок более 1 года) в Управление Росреестра через МФЦ.

Похожие статьи

Данная статья расскажет вам о том, что может послужить поводом для отказа от права собственности…

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector
×
×