Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купля продажа имущественных прав

Имущественные права

Вещь.

Вещи, изъятые из оборота, не могут выступать в качестве предмета. Будущие вещи (нет в наличии в момент заключения договора или вещь находится не в собственности продавца) – могут выступать в качестве предмета договора. Мозолин говорит, что будущие вещи могут быть предметом договора, если продавец имеет реальную возможность её получения. Ровный говорит, что это мнение противоречит закону (Шепель Т.В. с такой точкой зрения не согласна).

Деньги, валютные ценности, ЦБ. В проекте ГК РФ ст.128 уточняется (вещи — в том числе наличные деньги и документарные бумаги, имущественные права – в том числе безналичные деньги и бездокументарные бумаги). Наличные деньги по общему правилу не могут быть договором купли – продажи (это противоречит экономической сущности денег). А если деньги выведены из оборота – то могут быть предметом договора. Иностранная валюта является предметом договора. ЦБ могут быть предметом, если это не установлено специальным законодательством.

п.4 ст.454 ГК РФ – допускается продажа имущественных прав. Однако, для этого необходимо условие: если иное не вытекает из содержания и характера этих имущественных прав.

Имущественные права, которые не могут принадлежать продажи:

1. Вещные права (исключение: продажа права на долю в общей долевой собственности)

2. Ряд обязательственных прав (алименты; возмещение вреда, причинённого жизни и здоровью; обязательственное право продавца в отношении самого себя).

3. Имущественные права, если продавец ещё не исполнил свою обязанность.

4. Продажа прав требования денежного характера, которое осуществляется в форме цессии.

Имущественные права, могущие быть предметом договора купли – продажи:

1. Право требования натурального характера, вытекающие из договоров

2. Право требования, вытекающие из внедоговорных обязательств, кроме тех прав, которые неразрывно связаны с личностью

3. Исключительные права.

В соответствии со ст.465 ГК РФ – условие о предмете считается согласованным, если в договоре определено наименование предмета и количество (или хотя бы определён порядок определения количества).

Определение ВАС 17.05.2010г.

Судебная арбитражная практика признаёт допустимыми различные договорные формулировки относительно порядка определения количества.

Пример: постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2006г.: количество определяется на основании последующих заявок покупателя; количество определяется в накладных на товар – ВАС 2007г.; количество устанавливается по согласованию между сторонами по телефону.

В ГК РФ нет норм, устанавливающих диспозитивную норму о согласовании вещей, которые должны быть в комплекте. Если не согласованы условия о комплекте – то договор будет незаключённым (это будет ещё одним существенным условием).

Иные условия (то есть несущественные):

1. Цена (п.3 ст.424 ГК РФ)

2. Ассортимент– объединение или группировка однородных товаров, различаемых по видам, моделям, размерам или другим признакам (п.1 ст.467 ГК РФ). Если данное условие не согласовано, то будет действовать правило: оно (условие) будет считаться соблюдённым при наличии ряда условий:1. ассортимент не установлен договором; 2. В договоре не определён порядок определения ассортимента; 3. Из существа обязательства вытекает, что товар должен быть передан в ассортименте; 4. Покупатель не отказался принять товар, а продавец не отказался от исполнения. Определение ВАС 27.07.2011г. (там пример)

3. Качество (ст.469 ГК РФ). Если условие не согласовано, тогда должно быть соблюдено следующее условие: товар должен быть пригоден для целей, для которых он обычно используется. Постановление ФАС Уральского округа 11.10.2010г. (пример). Качество товара должно сохраняться в течении определённого времени. Сохранность качества определяется с помощью 3 сроков: 1. Гарантийный; 2. Срок годности; 3. Срок службы.

Гарантийный срок – период времени, в течение которого товар должен быть пригоден для целей его обычного использования.

1. Договорная гарантия – устанавливается соглашением сторон, изготовителем, техническими регламентами

2. Законная гарантия – устанавливает сам кодекс (п.1 ст.470 ГК РФ, п.2 ст.477 ГК РФ). Если гарантия не установлена соглашением сторон, изготовителем и техническими регламентами, то товар должен быть пригоден в разумный срок, но в период не более 2 лет с момента передачи вещи покупателю.

Срок годности – период, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.

Срок службы – период, в течение которого покупателю обеспечена возможность безопасного использования товара по назначению.

Отличия срока годности от срока службы:

1. Срок годности устанавливается на потребляемые вещи, а срок службы устанавливается на не потребляемые вещи длительного использования.

2. Срок годности начинает течь со дня изготовления товара, а срок службы – со дня продажи.

3. Срок службы может определяться разными единицами измерения (километрами, месяцами, часами), а срок годности – только периодом времени.

4. В период срока годности продавец отвечает за любые недостатки вещи, а в период срока службы – только за существенные.

5. Последствие истечения срока годности – реализация товара запрещена. Такого запрета по истечению срока службы не установлено.

4. Комплектность. Нельзя смешивать с комплектом (ст.478 ГК РФ). Комплектность – наличие в товаре необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей и т.д.), то есть совокупность многих вещей, которые характеризуются общностью функционального назначения. Если комплектность не согласована, то продавец обязан предоставить товар в комплектности с обычно определяемыми требованиями.

5. Тара и упаковка (ст.481 ГК РФ).

Есть случаи, когда товар может быть без тары и упаковки:

1. Из существа обязательств (если арендовал, а потом купил вещь)

2. Некоторые товары по своему характеру не требуют ни упаковки, ни тары (машина, квартира)

4. Обязанности сторон по договору купли – продажи (договор как правоотношение)

Обязанности продавца:

1. Обязанность передать товар

Момент передачи и момент исполнения обязательства не совпадают. Момент, с которого продавец считается исполнившим своё обязательство (ст.458 ГК РФ):

1. Момент вручения товара

2. Момент сдачи товара перевозчику или организации связи

Здесь ст.458 полностью повторяет ст.224 ГК РФ.

Ст.458 расширительно толкует передачу товара: здесь случай как фактической передачи товара, так и случай фикции передачи (товар готов к передаче и покупатель своевременно извещён).

Каково значение момента, установленного в статье 458 ГК РФ – с этого момента происходит переход риска случайной гибели товара (ст.459 ГК РФ). То есть переходит право риска перед переходом права собственности.

Если риск случайно гибели, то здесь нет ответственного лица. Риск случайной гибели – не только гибель, но и порча и повреждение.

п.2 ст.458 ГК РФ — Правило перехода риска случайной гибели товара, проданного во время нахождения его в пути.

Право собственности переходит с момента заключения договора перевозки. Ровный считает, что это правило требует корректировки не полностью, а только в части (в части морской и воздушной перевозки при предоставлении коносамента это правило уместно. А в других видах передачи груза предлагается – риск случайной гибели возникает в месте получения груза, то есть право собственности возникает в момент получения груза).

2. Продавец обязан передать вещь в срок.

Договор на срок (продажа новогодних ёлок) – истечение срока влечёт утрату интереса покупателя на данный товар. Продавец не вправе без согласия покупателя передать товар покупателю (если нет согласия – то передача невозможна).

3. Передать вещь, свободную от прав 3их лиц.

Наличие прав 3их лиц на вещь – это юридический дефект.

4. Продавец должен передать вещь надлежащего качества, ассортимента, количества и в соответствующих тарифах.

Обязанности покупателя:

1. Принять предмет договора

2. Обязан проверить качество.

При проверке качества должны быть обнаружены дефекты (явные). Сроки обнаружения дефектов – ст.477 ГК РФ. Явны дефекты – могут быть обнаружены при визуальном осмотре. Явные – должны быть проверены при приёмке товара; скрытые – в пределах 2х лет с момента продажи товара. Должен быть соблюдён порядок проверки качества. Приёмка должна обязательно проводиться с участием продавца.

3. Обязанность оплатить товар (ст.486 ГК РФ).

— в кредит (ст.488 ГК РФ)

— полная или частичная предоплата (ст.487 ГК РФ)

— рассрочка платежа (ст.489 ГК РФ)

Срок оплаты – по соглашению сторон, а иначе по правилам ст.314 ГК РФ.

5. Последствия нарушения сторонами обязанностей по договору

Последствия нарушения продавцом своих обязанностей:

1. Нарушение обязанности передать документы на вещь: покупатель может отказаться от вещи

2. Нарушение обязанности передать вещь в соответствующем количестве:

— покупатель вправе понудить к передаче недостающего количества;

— покупатель может отказаться от договора, от переданных товаров и от оплаты

3. Нарушение обязанности передать вещь в соответствующем ассортименте (п.2 ст.468 ГК РФ):

— принять товары в ассортименте, предусмотренные в договоре. А от остальных товаров отказаться.

— отказаться от всего товара;

— может потребовать замены товара, который не соответствует условиям об ассортименте;

— принять все товары

4. Нарушение обязанности по передачи вещи ненадлежащего качества.

Негативные последствия, которые могут наступить для продавца зависит от следующих условий: недостатки вещи должны быть до передачи продавцом вещи покупателю, а не вследствие нарушения покупателем правил пользования данной вещью; недостатки должны быть обнаружены в установленном законом сроки.

Примеры: Постановление ФАС Западно – Сибирского округа от 11.09.2010г.

Покупателю принадлежит право: (ст475 ГК РФ)

— право требовать соразмерного уменьшения покупной цены

— право требовать безвозмездного устранения дефектов

— право требовать возмещения расходов на устранение дефектов

При наличии существенных дефектов у покупателя возникает ещё 2 правомочия:

— отказ от исполнения договора и возврат денежной суммы за товар

Существенные условия дефектов:

1. Дефекты носят неустранимый характер

2. Неоднократно повторяющиеся после устранения

3. Требуют на устранение значительного времени и сил

5. Нарушение обязанности передать вещь надлежащей комплектности.

Последствия продажи вещи ненадлежащей комплектности (ст.480 ГК РФ):

1. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены

2. Покупатель вправе требовать докомплектование вещи. Докомплектование должно осуществляться в разумный срок.

3. Если продавец в разумный срок недокомплектовал товар, то покупатель вправе потребовать расторжение договора или замену товара.

ст.480 и ст.468 возникает интересная ситуация: правонарушение практически одно и то же, а последствия различны.

в ст.468 установлены более жёсткие правила к продавцу (т.е. покупатель сразу же может отказаться от вещи).

Читать еще:  Постановление правительства 1006

6. Последствия продажи вещи с нарушением требований о таре, упаковке (ст.482 ГК РФ):

— покупатель может требовать упаковки и тары

— можно потребовать замены тары, упаковки

— может предъявить требования, что при продаже вещи ненадлежащего качества (ст.475 ГК РФ).

Так какая же часть статьи 475 ГК РФ должна применяться?

Некоторые говорят, что ч.1, а некоторые, что ч.2.

Витрянский говорит о возможном существенном нарушении о таре, упаковке (ч.2). Приводит пример про упаковку и молоко, про упаковку и соль.

Шепель говорит, что нужно при существенном нарушении тары, упаковки говорить о нарушении качества товара, то есть применять ч.2 ст.475 ГК РФ.

7. Последствия продажи вещи, обременённой правами третьих лиц (ст.462 ГК РФ):

— можно потребовать уменьшения цены товара

— можно потребовать расторжение договора купли – продажи и возмещение убытков

— право на эвикцию (отчуждение вещи). Это когда после продажи вещи третьи лица заявляют требования к покупателю по поводу вещи. И у покупателя появляется право на привлечение к участию продавца в деле (продавец не может отказаться от участия).

Обязанности покупателя:

1. Последствия непринятия вещи.

— Продавец может обязать покупателя принять товар в судебном порядке

— Суд может вынести решение о взыскании с покупателя расходов на хранение вещи

— Расторжение договоров и взыскание убытков с зачётом стоимости товара, если она была оплачена

2. Последствия неоплаты товара.

— взыскание процентов за использование чужой вещи

— удержание вещи до полной оплаты товара

Дата добавления: 2015-05-10 ; Просмотров: 800 ; Нарушение авторских прав?

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Договор купли-продажи имущественных прав: форма и содержание

В материале рассмотрены вопросы содержания имущественных прав на строящуюся недвижимость, а также требования закона к форме договора купли — продажи имущественных прав.

Схема продажи строящейся недвижимости путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав за последние годы стала довольно популярной. Основное и бесспорное ее достоинство – простота. Основной и не менее бесспорный недостаток – отсутствие налоговой оптимизации, если использовать её без привязки к финансовым инструментам (венчурным фондам и т.п.). Тем не менее, во многих случаях договор купли-продажи имущественных прав – вполне приемлемый механизм инвестирования и реализации строящегося жилья.

Вопросы, которые хотелось бы осветить здесь: 1) каково содержание имущественных прав, передаваемых в рамках договора купли-продажи? 2) каковы требования закона к форме договора купли-продажи имущественных прав?

Содержание имущественных прав

В чем актуальность первого вопроса? Она – на поверхности. Зачастую ни застройщики не могут объяснить внятно, что же все-таки они продают, ни покупатели – что покупают. Воздух? Фикцию? Недострой? Что за права такие, что они дают и в чем заключаются?

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые связанные с имуществом права, отличающиеся от права собственности, в том числе составляющие права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также другие специфические права (на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.д.) и права требования.

Имущественные права относятся к объектам гражданских прав (ст. 177 ГК Украины).

Имущественные права являются имуществом (ст. 190 ГК Украины).

Кроме того, ГК прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (ч. 2 ст. 190), что на самом деле является, так сказать, полуправдой, т.к. содержание термина «имущественные права» гораздо шире содержания «вещных прав». Иными словами, все вещные права являются имущественными, но не только одни лишь они. Значительная часть обязательственных прав (к которым относится и уже упомянутое выше право требования) имеет имущественный характер. За примерами далеко ходить не нужно: скажем, право требования передачи вещи, денежных средств – здесь имущественный характер налицо.

Идем далее. Представим себе ситуацию: есть некий участок, отведенный под жилую застройку, есть разработанный и утвержденный проект, есть надлежащим образом оформленная разрешительная документация. Но при этом дома физически нет (он появится в будущем). В этой ситуации застройщик располагает целым комплексом прав, которые включают: 1) имущественные права на землю (право аренды, право собственности и т.п.); 2) право на застройку данного земельного участка; 3) право на получение готовой недвижимости в собственность и регистрации права собственности на себя.

К последнему давайте присмотримся повнимательнее.

Право собственности на вещь может приобретаться различными способами, которые условно можно поделить на две группы: 1) первоначальные способы, не зависящие от прав предыдущего собственника, включая случаи, когда предыдущего собственника и вовсе не было (в эту группу включается приобретение права собственности на вновь созданную вещь); 2) производные способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предыдущего собственника (например, из сделки).

Согласно ст. 331 право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Итак, застройщик как лицо, создавшее недвижимое имущество, с момента государственной регистрации должен получить право собственности на него, а до этого момента располагает правом, которые мы выше назвали «правом на получение недвижимости в собственность и регистрации на себя права собственности», а на будущее условимся называть «правом на первоначальное получение квартиры в собственность», т.е. стать первым собственником построенной квартиры. Упомянутое право проистекает из той же ст. 331 ГК Украины.

Очевидно, что это право субъективное, появившееся изначально именно у застройщика. Очевидно, что это право абсолютное: носителю права противостоит неограниченное число лиц, обязанных воздерживаться от посягательств на него. Очевидно также, что это право имущественное, поскольку его реализация позволяет стать собственником определенного недвижимого имущества. Очевидно, что, будучи имущественным правом, в силу ст. 177 ГК оно является объектом гражданских прав. В свою очередь в силу ст. 178 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства либо наследования или иным способом, если они не изъяты из гражданского оборота, или не ограничены в обороте, или не являются неотделимыми от физического либо юридического лица. Очевидно, что рассматриваемое нами право не является неотделимым от лица, не изъято из оборота и не ограничено в обороте (исключая, возможно, частные случаи, которых мы не будем здесь затрагивать). Стало быть, указанное имущественное право может быть объектом сделки.

Кстати, если бы право на первоначальное приобретение квартиры в собственность не могло отчуждаться, многие схемы инвестирования жилья на этапе строительства оказались бы вне закона. Даже пресловутая схема функционирования ФФС предусматривает различные варианты передачи имущественных прав на строящуюся недвижимость в рамках таких договорных конструкций, как договор уступки имущественных прав, заключаемый между управителем и доверителем, или договор уступки имущественных прав на объект строительства с отлагательными условиями.

Можно ли говорить, что договор купли-продажи имущественных прав равнозначен договору долевого участия или инвестиционному договору? В экономическом смысле – можно, т.к. целью всех трех договорных конструкций является, для одной стороны, получение денежных средств на строительные цели, для другой – получение объекта недвижимости. С юридической же точки зрения содержание договора долевого участия и договора купли-продажи имущественных прав различно.

Что касается инвестиционного договора, как показывает практика, под этим названием может скрываться все, что угодно, особенно если учесть, что согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности. На это обращают внимание и теоретики гражданского права, в частности, Скловский К.И. указывает, что «инвестиционный договор не существует как особый договор с определенными признаками… обозначение какого-либо договора как инвестиционного нисколько не предопределяет природы этого договора, но требует дополнительных усилий по его квалификации».

Если задаться вопросом: покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав – это инвестирование строительства? Да, безусловно, это инвестирование, как его понимает Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».

Следующий вопрос: а насколько такое инвестирование законно, с учетом ограничений ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»? Действующая редакция данной статьи, помимо перечня механизмов инвестирования (ФФС и прочих), содержит отсылку к иным законам в части определения иных разрешенных механизмов. Гражданский кодекс Украины, а также ряд иных законодательных и подзаконных актов признают законность договоров купли-продажи имущественных прав, а также допускают возможность заключения таких договоров в отношении строящейся недвижимости. В частности, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины N 868 от 17 октября 2013 г., прямо называет договор купли-продажи имущественных прав как один из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства (детально этот вопрос был рассмотрен в публикации «Инвестиционный контр-акт»).

Форма договора

Собственно, действующее законодательство не содержит никаких специальных требований относительно формы договора купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость. Но при этом нельзя сбрасывать со счетов ст. 657 Гражданского кодекса, согласно которой договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Надо сказать, что на практике органы Государственной регистрационной службы, случалось, отказывали в оформлении права собственности на недвижимость, ссылаясь на дефект формы договора купли-продажи имущественных прав, который заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Более того, имеются судебные решения, в которых договоры купли-продажи имущественных прав на квартиры, заключенные в простой письменной форме без нотариального удостоверения, признаются недействительными (например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 августа 2010 г. N 6/647-32/444-32/473-44/176).

В этом контексте нелишним будет вспомнить определение недвижимости, приведенное в ст. 181 ГК Украины, а именно: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Как видим, об имущественных правах – ни слова.

Читать еще:  Косвенные убытки в гражданском праве

В то же время движимыми вещами согласно той же статье ГК являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений» движимое имущество – отдельная движимая вещь, совокупность движимых вещей, деньги, валютные ценности, ценные бумаги, а также имущественные права и обязанности. Обратим внимание: использовано общее понятие «имущественные права», без детализации.

Вместе с тем, заявлять о том, что имущественные права являются движимым имуществом, можно только с определенной долей условности. Более корректно было бы сказать, что на имущественные права распространяется правовой режим движимого имущества.

Итак, с учетом всего сказанного, имущественные права не отождествляются с недвижимостью, а потому требования об обязательном нотариальном заверении на договоры купли – продажи имущественных прав не распространяются.

С последним выводом соглашается уже и Государственная регистрационная служба Украины. Так, в письме Укргосреестра от 27.11.2013 г. N Ч-3561-05 отмечено, что законодательством не предусмотрено обязательного нотариального заверения договора о переходе имущественных прав на недвижимое имущество, а потому такой договор может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Итоги, действительно, подводить рано. Оборот имущественных прав – один из наиболее дискуссионных вопросов современного гражданского права, поэтому изложенная здесь позиция является частным мнением. Есть и другие мнения, причем противоположные. Например, А.С. Яковлев считает, что в качестве объектов гражданского правоотношения могут выступать все имущественные права (а именно: обязательственные и исключительные), за исключением прав вещных. Что же до вещных прав, то они, по мнению А.С. Яковлева, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений (Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. – М., 2005). Иные юристы настаивают, что договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру – это ничто иное, как договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.

Оставляя это благодатное поле для дискуссий, хотелось бы в заключении отметить, что на сегодняшний день как механизм инвестирования строительства договор купли – продажи имущественных прав используется повсеместно, причем используется успешно. А это означает также и его дальнейшее развитие как правового института.

Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права

Застройщики нередко предлагают покупателям такой способ покупки собственного жилья, как договор купли-продажи имущественных прав. Многие скептически относятся к сделке такого рода. Рассмотрим преимущества и недостатки.

Договор купли-продажи имущественных прав: что это?

Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.

В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Комментарий юриста

Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»

«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».

Таким образом имущественные права не равняются недвижимости.

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» (ст. 4, часть 3) инвестирование и финансирование строительства ограничивается фондами финансирования строительства, фондами операций с недвижимостью, институтами совместного инвестирования, выпуском целевых облигаций. Но многие юристы считают, что договор купли-продажи имущественных прав вполне законен, так как в соглашении объектом выступают не квартира в новостройке, а имущественные права на нее. По сути, происходит «скрытая продажа» недвижимости с помощью различных инструментов и конструкций нормативно-правовой базы. При этом обходятся законодательно установленные запреты, скрывая истинную цель сделки, но в итоге закон не нарушается ни одной из сторон соглашения.

Как заключается договор купли-продажи имущественных прав?

Пример договора купли-продажи имущественных прав

Форма договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав составляется в письменной форме, при этом к его форме нет никаких специальных требований. В Гражданском кодексе Украины, статья 209, указывается, что он может заверяться нотариально по желанию сторон, так как этот тип договора не входит в список сделок, обязательных к регистрации в Украине. Государственная регистрационная служба с этим согласна.

Тем не менее настоятельно рекомендуем нотариально регистрировать подобную сделку, в противном случае те же органы регистрационной службы могут отказать в оформлении права собственности из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав скрывает в себе немало особенностей, которые при недосмотре могут превратиться в серьезные проблемы для инвестора.

Минусы договора купли-продажи имущественных прав:

  • возможность нецелевого использования средств (например, на строительство другого объекта);
  • отсутствие надзора за действиями застройщика, подрядчиков со стороны третьих лиц;
  • имущественные права на жилье нигде не регистрируются;
  • затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
  • перепродажа квартиры нескольким лицам (с помощью других способов инвестирования).

Но большинство проблем, связанных с договорами купли-продажи имущественных прав, возникает из-за ненадежности застройщика.

Плюсы заключения подобной сделки:

  • простота заключения договора (в отличии от выпуска облигаций или кооперативных прав);
  • отсутствие дополнительных платежей (никаких кооперативных или инвестиционных взносов).

Таким образом, минусов значительно больше, хотя и стоит отметить популярность этого вида договора на современном украинском рынке недвижимости.

На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость

Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.

Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав

В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:

  • сроки, когда имущественные права будут переданы;
  • строительный адрес дома;
  • общая и жилая площадь недвижимого имущества;
  • номер квартиры;
  • количество комнат;
  • сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.

Штрафные санкции и гарантии

Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.

Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.

Разрешительные документы

Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.

Комментарий юриста

Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

Жилые комплексы, которые используют в работе договор купли-продажи имущественных прав

  • Статус град
  • Сонячна брама
  • Столичный (Васильков)
  • Панорамный (Ирпень) работают по предварительному договору имущественных прав на квартиру в будущем
  • Коцюбинский
  • Шулявский
  • Адмирал Сенявин
  • София
  • Адмирал
  • G47 Клубный дом Гоголевская, 47
  • Перспектива
  • Дмитриевский
  • Гагаринский
  • Люксембург
  • FORT HOUSE
  • Нагорный
  • Романовский
  • Шевченковский квартал
  • Киевские зори
  • Балковский
  • Группа жилых домов по Французскому бульвару
  • Министерский
  • Парк стоун

Таким образом, можем подытожить, что договор купли-продажи имущественных прав – это одна из самых рискованных схем для приобретения недвижимости в новостройке. Тем не менее, если вы уверены в надежности и репутации заказчика и в договоре прописаны все вышеуказанные нюансы, то подобная сделка вполне может принести вам желаемое

Договор имущественных прав

1.1. Имеете.
Согласно статья 220 часть 1 п. 3 НК РФ
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Такое право предоставляется один раз.

Читать еще:  Распоряжение правительства калужской области

2. Договор инвестирования. Кредитный договор. Договор залога имущественных прав.

2.1. Предлагаете услуги?

3.1. если Вы считаете что оснований для возбуждения уголовного дела нет, то Вы можете обжаловать постановление следователя о возбуждении уголовного дела в суд в порядке ст.125 УПК РФ.Часть 2 ст.140 УПК РФ устанавливает, что основанием для возбуждения уголовного дела является наличие достаточных данных, указывающих на признаки преступления. В соответствии со ст.25 УПК РФ, постановления органа дознания, дознавателя, следователя, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем.
С уважением адвокат Муковнина Наталья Федоровна.

4.1. это зависит от того, какое требование вы намерены заявить. Если о признании права собственности, то конечно, придется платить госпошлину, исходя из стоимости объекта.
Удачи вам и всего наилучшего.

4.2. Наталья.
Если право собственности у вас возникло до 1998 года (т.е. до создания в России Росреестра), то ничего специально и обязательно вам не надо регистрировать. Тогда все делалось на уровне БТИ.
Если у вас есть договор приватизации, то право у вас также возникло.
Никакого иска подавать не надо.

4.3. если вы будете подавать иск о признании права собственности на квартиру, то этот иск имущественный и госпошлина рассчитывается из стоимости квартиры.

5.1. В соответствии ст. 33-34 СК РФ, находясь в браке, вы приобрели в совместную собственность квартиру. Независимо от того, на кого она оформлена, она является совместной собственностью супругов.

В связи с этим, у вас у каждого возникает право на получение налогового вычета в порядке ст. 220 НК РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Минфина РФ № 03-04-05/63812 от 11.12.2014 г.

Для того, чтобы получить каждому из супругов налоговый вычет, вам необходимо вместе с декларацией 3-НДФЛ и другими документами предоставить в налоговую инспекцию совместное заявление супругов о распределении имущественного вычета, то есть в этом заявлении определить в долях вычет, например 50% на 50%, пропорция зависит от ваших желаний.
Удачи!

6.1. У каждого собственника есть право воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей.

7.1. Екатерина!
Да, Ваш супруг имеет право подать налоговую декларацию за последние 3 года и заявить имущественный налоговый вычет.
Если Вы желаете получить более подробную консультацию по данному вопросу или задать другой вопрос, то можете обращаться ко мне в чат. Готова оказать Вам помощь в составлении юридических документов. Услуги в чате оказываются на платной основе. Всего Вам доброго!

8.1. Право на вычет вы имеете, так как жилое помещение все равно приобретено.

9.1. Сначала Вы должны предложить купить Вашу долю другому дольщику, то есть дочери.

9.2. Можете продать. Есть такая вероятность.

9.3. Вам проще заключить нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов в порядке ст. 38 СК РФ, согласно которому 1/2 переходит в собственность супруги, а Вам она выплачивает компенсацию в размере нн-ой суммы. Так юридически будет правильно.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

10.1. Договор купли-продажи земельного участка может быть составлен в простой письменной форме. Такой договор не требует обязательного нотариального заверения. Но такие сделки (переход права на земельный участок) подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это (выписка из ЕГРН) и будет доказательством наличия у Вас имущества.

10.2. Не нужно ничего заверять.

11.1. Да конечно имеете право на имущественный вычет так как были привлечены собственные денежные средства.

12.1. Вы не потеряете право на получение имущественного вычета за покупку данной квартиры в 2018 даже если ее потом продали.

Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@

13.1. С момента регистрации права собственности.

13.2. Возможно с момента подписания акта-передачи. (абз.3 пп.6 п.3 ст.220 НК РФ)

14.1. Квартира куплена во время, когда действовал этот брачный договор, а потому правовой режим квартиры такой, как указано в этом брачном договоре.
При расторжении, Вы вправе достичь соглашение о не распространении.

15.1. Вам все правильно сказали в налоговой инспекции. Поэтому пока квартира не зарегистрирована в Росеестре как Ваша собственность имущественный вычет они оформлять не будут. Удачи Вам и всего самого доброго.

16.1. По сути это одно и тоже. У организаций (банков) довольно часто возникает необходимость продать дебиторскую задолженность. Чаще всего речь идет о продаже просроченной или нереальной к взысканию задолженности. Продажа, как правило, осуществляется по цене ниже той, по которой такая задолженность числится в учете организации. По сложившейся практике такую сделку оформляют путем заключения договора уступки права требования (цессии).
Заключается в письменной форме. При осуществлении договора цессии происходит уступка права требования на дебиторскую задолженность третьему лицу (новому кредитору), а первоначальный кредитор выбывает из обязательства. Кредитора, который уступил свое требование к должнику, именуют цедентом, а кредитора, который получил это право, — цессионарием.
Для того чтобы договор цессии имел юридическую силу, в договоре должны быть четко указаны конкретные требования, вытекающие из заключенной ранее сделки с обязательной ссылкой на ее реквизиты. Если первоначальный договор был зарегистрирован в государственных органах, новый договор также должен пройти регистрацию.
Для того чтобы доказать, что договор исполнен необходимо обращаться в суд. Нужен первичный договор, с указанием конкретной суммы долга, подтверждающие документы о погашении долга, претензии к первичной организации и к организации, полчившей цессию.

17.1. Данное имущество Вам не принадлежит. Для отчуждения имущества каким-либо способом необходимо иметь зарегистрированные права на это имущество. Их у Вас нет.
ст.446 ГК РФ в данном случае вполне может быть применима. Для более точных выводов необходима более детальная информация, но по изложенным фактам — вполне.

18.1. Срок исковой давности 3 года.
Чтобы помочь компетентно, в том числе, сказать как действовать необходимо изучить документы.

19.1. Людмила Анатольевна! Как наследники первой очереди никакого налога на наследство вы платить не будете (он отменён в 2006 году), но оплатите государственную пошлину и плату за услуги нотариуса.

19.2. Людмила Анатольевна.
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) налог на имущество обязаны уплачивать физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения.
Пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, наследники должны платить налог на имущество физических лиц в том числе и за те 6 месяцев, которые прошли с момента открытия наследства.

Вместе с тем, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, имеют право на налоговую льготу (подпункт 10 пункта 1 статьи 407 НК РФ). Если у вас помимо этой квартиры есть в собственности другая квартира или комната, то право на налоговую льготу будет предоставлено только в отношении одной из них.

20.1. Ирина, такое условие будет ничтожным исходя из правовой природы брачного договора.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Смотрите ст. 1118 ГК РФ:
Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.

21.1. Если признаете в суде право собственности то иск будет имущественным и госпошлина рассчитывается от цены иска. Удачи.

22.1. Финансовый документ, подтверждающий факт оплаты, обязательно должен быть.
Финансовый документ — это квитанция или кассовый чек.

23.1. Юрий, доброго дня!
В Российской Федерации действует обязательный порядок регистрации имущественных прав на недвижимое имущество. Возможно осуществление такого рода регистрации прав, как путем подачи заявления в росреестр, так и путем подачи в МФЦ.

24.1. Вам необходимо узаконить право проживания в жилом помещении. Скорее всего, следующим шагом будет обращение департамента в суд с иском. Вам следует заключить договор социального найма на жилое помещение, если в департаменте откажут, то обращаться в суд.

25.1. Право на имущественный вычет на приобретение жилья имеют физические лица-собственники недвижимости, который приобрели жилье за счет собственных средств. Поскольку расходы по оплате понес брат, а не Вы лично, про на вычет не имеете.

26.1. Если дом не сдан в эксплуатацию, право на получение имущественного вычета на приобретение жилья заявить нельзя. Это можно сделать после регистрации права собственности на квартиру как на объект недвижимости.

27.1. 1. Имущественный.
2. Неимущественное требование.
3. Имущественное.
4. Имущественное.
5. Компенсация морального вреда — неимущественное требование.
6. Штраф вас не касается — не можете заявлять.
7. Это не требование — это возмещение СР.

28.1. Вам нужно обратиться в налоговую за разъяснением, лучше это сделать письменно, чтобы получить письменный ответ, можно через их сайт или почтой заказным письмом. Установленного образца заявления не существует. Пишется в свободной форме с изложением и пояснением обстоятельств по делу. От кого, ваши адрес и телефон, кому (ФИО или название организации, должности), что, где, когда, что просите или что хотите узнать. Дата, подпись.

29.1. Нет не допускается. Снижение стоимости, определенной отчетом, невозможно. Это прямое нарушение закона о защите конкуренции и приказа 67 фас РФ о проведении аукционов на право заключения договоров аренды. Если только данная процедура не состоится, будет проведена новая оценка и объявлен новый аукцион

30.1. название красивое) что под этим подразумевается можно будет понять только изучив сам договор и все сопутствующие договору обстоятельства. Что за квартиры куплены у Росимущества, если куплены квартиры, то почему продают «имущественные права», а не квартиры.

30.2. Есть риск.
Они же не квартиры купили, а права.
То есть еще строится, возможно.
Надо досконально все проверять. Если они купили, то почему их право не регистрируется?

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector
×
×