Виды рынка жилья

Классификация рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным классификационным признакам (табл. 1.1).Основные сегменты рынка недвижимости:

§ рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

§ городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

§ рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Классификация рынков недвижимости

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость) подразделяется:

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция,в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция— рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Спрос –это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Факторы, определяющие величину спроса:

Экономические факторы

• темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
• уровень конкуренции на рынке;
• уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальныхпокупателей;
• уровень деловой активности населения;
• возможность привлечения заемных средств (ипотечное кредитование);
• стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
• цены и тарифы на коммунальные услуги;
• уровень арендной платы;
• налогообложение.
• репутация застройщиков и объектов

2. Социальные факторы:

· склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

· плотность населения; число семей;

· численность населения и тенденции ее изменения;

· возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах, и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса). Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями.

3. Природно-климатическая среда (опосредованно влияет):

· продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв;

· запас питательных веществ в почве;

4. Окружающая среда:

· состояние социальной инфраструктуры;

5. Национальные и культурные условия, традиции населения.

6. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса важнее, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Факторы, определяющие величину предложения:

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка, т.е. объем предложения объектов (жилья) в настоящий момент;

· объемы и темпы ввода нового строительства (жилья), капитального ремонта, реконструкции и затраты на него;

· ресурсное обеспечение строительства — зависит от наличия производственных мощностей у производителей ресурсов, от цен на ресурсы. Влияет на цены в долгосрочном и среднесрочном периоде;

· условия и доступность финансирования;

· наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним;

· административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке;

· инвестиционная стратегия застройщиков (зависит от управленческой квалификации застройщиков). Стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов в среднесрочном и долгосрочном периоде на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения конкретных объектов, что приводит к росту цен, к снижению спроса и цен, замораживанию строек и банкротству застройщиков. Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и расходы и ведет к росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.

Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Для помещений под бизнес этот размер составляет 6-7%. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос.

Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

Виды рынков недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка. Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

1/По географическому признаку: городской; местный; региональный; мировой;

По степени готовности к эксплуатации: рынки существующих объектов; незавершенное строительство; новое строительство;

По виду сделок: купля-продажа; аренда; вещные права; ипотека;

По форме собственности: государственные объекты; частных объектов;

По способу совершения сделок: первичный рынок и вторичный рынок; организованный и неорганизованный; традиционный и компьютеризированный; биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

рынок жилья; рынок земли; рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

-городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

-рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

-Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Основные функции рынка недвижимости:

-установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

-регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

-коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

-функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

-стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

-социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 9293 — | 7864 — или читать все.

Виды рынка жилья

2. Рынок недвижимости

2.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт — Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Первичный рынок недвижимости: особенности развития и структура

Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.

Характеристика недвижимости по параметрам

Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.

Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:

• региональным;
• районным;
• микрорайонным.

Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:

• от объемов;
• от темпов строительства;
• от времени введения новостроек в эксплуатацию.

Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

• при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
• квартира без истории, то есть юридически чистая;
• новая инженерная структура и сети;
• современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
• возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Цены на жилье первичного рынка

Стоимость жилья будет зависеть от выбранного варианта. Критериев ценообразования здесь может быть множество, например, жилье во время строительства будет на порядок меньше, чем уже сданное.

Среди основных характеристик будут учитываться:

• район, его инфраструктура;
• метраж жилплощади;
• наличие/отсутствие отделки помещения.

По способу финансового участия сделки первичного рынка недвижимости могут быть различными, например:

Как правило, на квартиры в строящихся домах банки охотно оформляют ипотеку. Компании-застройщики практикуют продажи в рассрочку или с системой скидок при определенных условиях.

Период оформления сделки

Период сделки по покупке первичной недвижимости будет зависеть от выбранного варианта:

• Если это будет квартира в возводящемся объекте, тогда после оформления первичного пакета документов вам придется подождать, пока достроят дом, чтобы получить документы на построенную квартиру.
• Если вы хотите приобрести помещение в построенном и сданном доме, тогда сделка будет достаточно быстрой и практически аналогичной покупке объекта вторичного рынка.

Все время строительства и период сдачи здания в эксплуатацию должен быть прописан в соответствующих документах компании-застройщика. При форс-мажорных обстоятельствах или при «заморозке» строительства дата сдачи жилья может отложиться на некоторое время. В народе такие квартиры называют «долгостроем».

Совет! Чтобы этого избежать, нужно обязательно проверить у застройщика все необходимые документы и разрешение на строительство. Оптимально приобретать жилье у проверенных компаний с хорошей репутацией.

Расходы по ремонту первичного жилья

Одно из преимуществ покупки жилья в новостройке в том, что в большинстве случаев там нет необходимости делать ремонт, во всяком случае, в первое время. Большинство застройщиков сдают жилье с качественной отделкой и в только что построенную и сданную квартиру можно сразу заселяться.

Но есть ситуации, когда жилье сдают без отделочных работ. В таком случае все затраты на ремонт придется делать самостоятельно. Но в этой ситуации могут быть и плюсы, так как вы сами по своему желанию и вкусу можете обустроить пространство. Как правило, в новых домах многие соседи начинают делать ремонт, поэтому нужно быть готовым к такому явлению.

Внимание! Покупая квартиру без отделки, лучше сразу рассчитать бюджет на ремонт.

Необходимые документы

В документном отношении с новостройками дело обстоит несколько проще, чем с оформлением сделки на вторичном рынке, так как такие квартиры не имеют «истории». Период сбора и оформления документов стандартный и он будет зависеть от конкретной ситуации.

Расположение первичного жилья/инфраструктура

Как правило, при строительстве первичного жилья планируется в развитии вся необходимая инфраструктура: дороги, детские площадки, различные учреждения, магазины и т.д.

В настоящее время новостройки могут охватывать целый район с различными вариантами застройки, материала домов, этажности и т.д. В таком случае вы можете выбрать самый оптимальный вариант для себя.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

• экономические;
• юридические;
• архитектурно-строительные;
• административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

• Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
• Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
• Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
• Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
• Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.