Business-insider.ru

Про деньги в эпоху кризиса
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Структура рынка недвижимости включает

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 30.09.2013 2013-09-30

Статья просмотрена: 2206 раз

Библиографическое описание:

Жарков, А. А. Субъектная структура рынка жилой недвижимости / А. А. Жарков. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2013. — № 10 (57). — С. 305-308. — URL: https://moluch.ru/archive/57/7881/ (дата обращения: 07.04.2020).

Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления [5].

Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.

Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом [1].

Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление. В современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,втом числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может бытьотнесено и другое имущество”. Данное определение достаточно полно отражает сущность понятия и определяет перечень имущества относимого к недвижимым вещам, однако не отражает особенностей взаимодействия участников этого рынка.

На приведенном ниже рисунке, представлена совокупность участников и их экономико-правовые и маркетинговые взаимоотношения, которые образуют субъектную структуру рынка жилья.

Рис. 1. Субъектная структура рынка жилой недвижимости

На рынке жилой недвижимости представлены:

— клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;

— институциональные участники рынка жилой недвижимости;

— профессиональные участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство [2].

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

— федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

Состав профессиональных участниковрынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:

— инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

— кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

— оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

— девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;

— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т. е. строительных организаций и риэлторских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство [4].

Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов [3].

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.

На рынке жилой недвижимости выделяют следующие секторы:

— создание (развитие) объекта жилой недвижимости;

— управление (использование, эксплуатация) объектом жилой недвижимости;

— товарный оборот (отчуждение) объекта жилой недвижимости.

Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка, представлено в приведенной ниже таблице.

Предпринимательская деятельность строительных организаций и риэлторских фирм

Строительные организации

Риэлторские фирмы

Сектор создания объекта жилой недвижимости

— Обучение и повышение квалификации персонала;

— Определение назначения, формата и местоположения жилого объекта;

— Проектирование и согласование строительной документации;

— Финансовая оценка проекта;

— Реклама строящегося дома

— Заключение договоров долевого участия в строительстве и их регистрации

— Привлечение заинтересованных инвесторов;

— Посредническая деятельность по поиску кредитных учреждений для получения строителями заемных средств;

— Выявление покупательских предпочтений

— Маркетинг и реклама строящегося дома;

— Посредническая деятельность при заключении договоров долевого участия в строительстве и их регистрации

Сектор управления объектом жилой недвижимости

— Инвентаризация объекта жилой недвижимости, регистрация прав собственности;

— Финансирование эксплуатации объекта жилой недвижимости;

— Техническая эксплуатация объекта жилой недвижимости;

— Посредническая деятельность по поиску управляющих компаний;

— Посредническая деятельность по поиску страховых фирм;

Сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости

— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование)

— Поиск посредника для юридического сопровождения оборота жилых объектов

— Юридическое сопровождение оборота объектов жилой недвижимости;

— Информационно-аналитическое обеспечение оборота объекта жилой недвижимости, маркетинг, реклама;

— Повышение квалификации персонала;

— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование)

До недавнего прошлого было четкое разделение секторов, в которых работали основные профессиональные субъекты рынка, так строительные организации были вовлечены в сектор создания объекта жилой недвижимости, а риэлтерские фирмы — в сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости. В настоящее время происходит смешение интересов участников рынка. Строительные организации на стадии строительства могут продавать квартиры по средствам личных продаж, могут привлекать риэлтерские фирмы, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риэлтерской фирме и т. д. В тоже время деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка делает их эффективными партнерами на всех этапах жизненного цикла жилого объекта.

На основе обобщения научных точек зрения разных авторов применительно к рынку жилья, а также с учетом субъектной специфики данного рынка, уточнено понятие рынка жилой недвижимости. Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, — систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, управления, использования и реализации жилых объектов.

Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.

Читать еще:  На рынке монополистической конкуренции отдельный покупатель

1. “ Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. Викторов М. Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М. Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России.- 2006.- N 6.- С.15–22..

3. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С. В. Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 152 с.

4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. — СПб.: Издательство «Лань», 2008. — 480с.

5. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. — М.: АКСВЕЛЛ, 2005. — 203 с.

СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(лекции)

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

ФУНКЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости – это система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Рынок недвижимости как сектор экономики имеет большое значение и подтверждается:

1. колоссальной стоимостью национального богатства материализованного в недвижимости, которая может быть включена в рыночный оборот и приносить ренту (доход);

2. достигнутой уже сегодня высокой доли рынка недвижимости в ВНП – валовом национальном продукте;

3. достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем дохода в бюджетах от первичной продажи, сдачи в аренду, государственной и муниципальной недвижимости;

4. высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

5. большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

1. эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств в недвижимости;

2. отчуждение полезных или частичных прав собственности на объект недвижимости от первого экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3. свободное регулирование цен на объекты и услуги;

4. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специальных особенностей:

1. локализация рынка проявляется в том, что товары неподвижны и ценность в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2. значительно меньшее количество сделок купли-продажи;

3. владение недвижимостью и сделки с ней, обычно предполагают четыре вида затрат:

3.1 единовременные сравнительно-крупные инвестиции;

3.2 на поддержание объекта в функциональном состоянии (затраты на регион и эксплуатационные расходы);

3.3 налог на недвижимое имущество;

3.4 государственная пошлина и другие сборы за сделку;

4. сравнительно-высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территории;

5. рынок недвижимости несовершенен.

Совершенный рынок предполагает:

1. покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

2. продукт на рынке должен быть однородным.

На рынке должна существовать совершенная мобильность:

1. покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

2. продавцов и покупателей должно быть так много, что ни один из них не может повлиять на рыночную цену;

3. спрос и предложение должны быть эластичны по цене (точка пересечения кривых спроса и предложения показывают реальную рыночную цену);

4. издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товаров;

Любые отклонения от выше перечисленных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм, то есть влияют на цены и рынок становится несовершенен.

СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:

1. объекты недвижимости;

2. экономических субъектов оперирующих на рынке:

2.1 продавцы (арендодатели), в качестве продавца или арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющие право собственности на объект, в том числе и государство в лице своих специализированных органов управления недвижимостью;

2.2 покупатели (арендаторы), в качестве покупателя и арендатора может выступать юридическое или физическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;

2.3.профессиональные участники рынка недвижимости – состав профессиональных участников рынка определяется перечнем процессов протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Выделяют две группы участников рынка недвижимости:

1. институциональные участники рынка недвижимости– субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени, сюда относят:

1.1 организации, регулирующие градостроительное развитие землеустройства и землепользования;

1.2 федеральные, территориальные, земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земель, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотводов;

1.3 федеральные, территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием градостроительного кадастра, выдача разрешения на строительство;

1.4 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных документов;

1.5 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

1.6 органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительство и эксплуатацией зданий, строений и сооружений;

1.7 проектировщики, строители, специалисты, по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

1.8 органы регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

1.9 государственные нотариусы.

2. неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе, сюда относятся:

2.1 брокеры, которые оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2.2 оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объекта;

2.3 финансисты (банкиры), которые занимаются операциями на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

2.4 девелоферы – развитие территории, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду;

2.5 редевелоферы – занимающиеся развитием и преобразованием территории (вторичной застройки);

2.6 управляющие недвижимостью, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

2.7 проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

2.8 юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операции на рынке недвижимости;

2.9 страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональную ответственность;

2.10 участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

2.11 аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

2.12 финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

2.13 маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламой, занимающиеся продвижением услуг и объектов на рынке, информационно-аналитические издания и средства массовой информации специализируются на тематике рынка недвижимости;

2.14 специалисты по информационным технологиям обслуживающий рынок недвижимости;

2.15 специалисты в области повышения и обучения персонала и его квалификации;

2.16 любые специалисты, сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком, различают следующие основные процессы:

3.1 создание системы развития объекта недвижимости;

3.2 организация системы развития недвижимости;

3.3 развитие территорий;

3.4 создание (развитие) объекта недвижимости;

3.5 использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

3.6 организация эксплуатации и управление недвижимости;

3.7 управление объектом;

3.8 товарооборот объекта недвижимости;

3.9 организация системы товарного оборота недвижимости;

3.10 передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.11 финансирование товарного оборота недвижимости;

3.12 управлением рынком;

3.13 исследование рынка;

3.14 формирование и развитие рынка;

3.15 контроль и регулирование.

4. инфраструктуры рынка совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:

4.1 социальный механизм, который включает в себя:

4.1.1 законодательную и нормативную базу рынка;

4.1.2 систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, является законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней.

Профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

4.2 методологический механизм или макрорыночный механизм, включает в себя:

4.2.1 систему мониторинга и исследование процесс функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации при участии практиков, оценщиков, маркетологов и др.);

Читать еще:  Перспективы фондового рынка в россии

4.2.2 специальные государственные общественные и коммерческие институты управления и развитие рынка объектов недвижимости.

4.3 инженерно-технологический механизм, включает в себя:

4.3.1 эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (однотипный порядок действий);

4.3.2 стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операции с ними;

4.3.3 единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

4.3.4 законодательно-закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

4.3.5 нормативный, инструктивный и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

4.3.6 банки данные эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

4.4. психолого-поведенческий механизм, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий всех участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применение санкций к нарушителям.

Структура рынка недвижимости

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости многообразен, при его описании специалисты нередко оперируют как достаточно очевидными понятиями («первичка», «вторичка»), так и узкоспециальными терминами. Остановимся для начала на структуре рынка недвижимости.

Весь рынок можно поделить на первичный и вторичный. Первичный рынок – это объекты, которые только-только создаются (то есть строятся) или оказываются в рыночном обороте в результате приватизации. Любое вновь построенное здание – объект первичного рынка. Когда этот самый объект с помощью сделки купли-продажи собирается поменять хозяина, он становится предметом сделки на вторичном рынке.

Можно подойти к классификации рынка с другой стороны. Вся недвижимость делится на жилую и нежилую (иногда ее еще называют коммерческой). Тут все очевидно: если помещение соответствует санитарным требованиям и в нем можно жить – значит, недвижимость жилая.

Также рынок делится на городской и загородный. В Петербурге внутри городского рынка еще выделяется пригородный, у которого в нашем случае много общего с загородным. Главной особенностью загородного рынка считается собственность на земельный участок, на котором располагается дом. Причем формирование цельного объекта недвижимости обычно как раз и начинается с земельного надела.

Кроме того, на рынке недвижимости объекты различаются по высоте. Есть застройка малоэтажная и высотная. Типовые дома еще называют многоквартирными – в отличие от коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов.

Каждое здание построено по определенной технологии и из определенного материала – из кирпича, панелей, монолитного бетона, дерева. Причем из панелей можно как смонтировать традиционный дом фабричного производства, так и навесить панели на монолитный каркас или применить их в качестве отделочного материала фасада. То есть для каждого материала существует множество вариантов использования. Таким образом, рынок недвижимости можно делить еще и по применяемым технологиям.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Читать книгу целиком

Похожие главы из других книг:

53. Особенности ссудного капитала, источники его формирования и структура рынка ссудных капиталов

53. Особенности ссудного капитала, источники его формирования и структура рынка ссудных капиталов На рынке капиталов ссудный капитал занимает особое место, удовлетворяя потребности национальной экономики в лице государства, юридических и физических лиц в свободных

40. Структура страхового рынка

40. Структура страхового рынка В широком смысле страховой рынок представляет собой всю совокупность экономических отношений по поводу купли-продажи страхового продукта. Рынок обеспечивает органическую связь между страховщиком и страхователем. Здесь осуществляется

15.2. Сущность, роль и структура валютного рынка

15.2. Сущность, роль и структура валютного рынка Валютный рынок — это сфера экономических отношений, проявляющихся при осуществлении операций купли-продажи иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте, а также операций по инвестированию валютного

Циклы рынка коммерческой недвижимости

Циклы рынка коммерческой недвижимости Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий,

Осмотр недвижимости

Осмотр недвижимости Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было

Кризис рынка недвижимости

Кризис рынка недвижимости Я научился всему, что только можно, не так ли? Мне удалось выжить в азиатский кризис, крах интернет-бума, после 11 сентября, я сумел пройти через года, когда не мог толком ничего заработать, адаптироваться к новым условиям и обновить арсенал

Тема 53. Структура рынка ценных бумаг (РЦБ), характеристика его участников

Тема 53. Структура рынка ценных бумаг (РЦБ), характеристика его участников РЦБ – это сложная структура, имеющая много характеристик. Выделяют следующие виды рынков:1. Первичный и вторичный 2. Организованный и неорганизованный 3. Биржевой и внебиржевой 4. Традиционный и

5.3. Тонкая структура финансового рынка, или «Кто-кто в теремочке живет?»

5.3. Тонкая структура финансового рынка, или «Кто-кто в теремочке живет?» Противоречия, которые возникают между группами основных действующих лиц в экономической системе, вполне успешно разрешаются на финансовом рынке. О том, как это делается, то есть какие процессы и

5.3. Оценка емкости рынка и доли рынка коммерческой организации

5.3. Оценка емкости рынка и доли рынка коммерческой организации Емкость рынка определяется совокупным объемом продаж на нем конкретного вида продукции в течение определенного периода времени в натуральном или стоимостном выражении. Данный показатель характеризует

2. Функции и структура рынка

2. Функции и структура рынка Приведенное в предыдущей главе определение рынка требует подхода к его характеристике как к сложноорганизованному объекту, состоящему из широкого спектра отдельных частей, элементов. Такое многообразие составляющих и специфика

1. Сущность рынка. Основные элементы рынка

1. Сущность рынка. Основные элементы рынка Появление общественного разделения труда, возникшего между скотоводческими и земледельческими племенами, а также повышение производительности и эффективности общественного производства привели к необходимости обмена

5.1.1. Ценообразование и структура рынка

5.1.1. Ценообразование и структура рынка Ценовая политика и применяемые методы расчета цены зависят от конкурентной среды рынка, на котором работает предприятие. В основе понятия «структура рынка» лежит возможность и степень влияния продавца (производителя) на уровень

18. Структура товарного рынка. Правовое обеспечение развития товарного рынка

18. Структура товарного рынка. Правовое обеспечение развития товарного рынка Под структурой товарного рынка понимается совокупность звеньев, которые участвуют в продвижении товара от производителей к потребителям.Основными звеньями товарного рынка

Рынок недвижимости в США

Рынок недвижимости в США 01.07.2007 Квартирный вопрос только их испортил Тезисы Рынок недвижимости — это один из главных китов, на которых держится экономика США. Две трети всей собственности населения заключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится

Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости

Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В

16. Определение размера рынка и создание рынка (Эванс)

16. Определение размера рынка и создание рынка (Эванс) ИнструментРазмер все-таки имеет значение.Без знания размера рынка вы не сможете определить размер рыночной доли. Без знания относительной рыночной доли вам будет трудно судить о конкурентной позиции и вы

Субъектная структура рынка жилой недвижимости

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 30.09.2013 2013-09-30

Статья просмотрена: 2206 раз

Библиографическое описание:

Жарков, А. А. Субъектная структура рынка жилой недвижимости / А. А. Жарков. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2013. — № 10 (57). — С. 305-308. — URL: https://moluch.ru/archive/57/7881/ (дата обращения: 07.04.2020).

Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления [5].

Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.

Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом [1].

Читать еще:  Экономика фирмы и отраслевых рынков

Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление. В современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,втом числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может бытьотнесено и другое имущество”. Данное определение достаточно полно отражает сущность понятия и определяет перечень имущества относимого к недвижимым вещам, однако не отражает особенностей взаимодействия участников этого рынка.

На приведенном ниже рисунке, представлена совокупность участников и их экономико-правовые и маркетинговые взаимоотношения, которые образуют субъектную структуру рынка жилья.

Рис. 1. Субъектная структура рынка жилой недвижимости

На рынке жилой недвижимости представлены:

— клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;

— институциональные участники рынка жилой недвижимости;

— профессиональные участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство [2].

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

— федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

Состав профессиональных участниковрынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:

— инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

— кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

— оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

— девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;

— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т. е. строительных организаций и риэлторских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство [4].

Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов [3].

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.

На рынке жилой недвижимости выделяют следующие секторы:

— создание (развитие) объекта жилой недвижимости;

— управление (использование, эксплуатация) объектом жилой недвижимости;

— товарный оборот (отчуждение) объекта жилой недвижимости.

Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка, представлено в приведенной ниже таблице.

Предпринимательская деятельность строительных организаций и риэлторских фирм

Строительные организации

Риэлторские фирмы

Сектор создания объекта жилой недвижимости

— Обучение и повышение квалификации персонала;

— Определение назначения, формата и местоположения жилого объекта;

— Проектирование и согласование строительной документации;

— Финансовая оценка проекта;

— Реклама строящегося дома

— Заключение договоров долевого участия в строительстве и их регистрации

— Привлечение заинтересованных инвесторов;

— Посредническая деятельность по поиску кредитных учреждений для получения строителями заемных средств;

— Выявление покупательских предпочтений

— Маркетинг и реклама строящегося дома;

— Посредническая деятельность при заключении договоров долевого участия в строительстве и их регистрации

Сектор управления объектом жилой недвижимости

— Инвентаризация объекта жилой недвижимости, регистрация прав собственности;

— Финансирование эксплуатации объекта жилой недвижимости;

— Техническая эксплуатация объекта жилой недвижимости;

— Посредническая деятельность по поиску управляющих компаний;

— Посредническая деятельность по поиску страховых фирм;

Сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости

— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование)

— Поиск посредника для юридического сопровождения оборота жилых объектов

— Юридическое сопровождение оборота объектов жилой недвижимости;

— Информационно-аналитическое обеспечение оборота объекта жилой недвижимости, маркетинг, реклама;

— Повышение квалификации персонала;

— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование)

До недавнего прошлого было четкое разделение секторов, в которых работали основные профессиональные субъекты рынка, так строительные организации были вовлечены в сектор создания объекта жилой недвижимости, а риэлтерские фирмы — в сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости. В настоящее время происходит смешение интересов участников рынка. Строительные организации на стадии строительства могут продавать квартиры по средствам личных продаж, могут привлекать риэлтерские фирмы, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риэлтерской фирме и т. д. В тоже время деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка делает их эффективными партнерами на всех этапах жизненного цикла жилого объекта.

На основе обобщения научных точек зрения разных авторов применительно к рынку жилья, а также с учетом субъектной специфики данного рынка, уточнено понятие рынка жилой недвижимости. Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, — систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, управления, использования и реализации жилых объектов.

Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.

1. “ Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. Викторов М. Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М. Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России.- 2006.- N 6.- С.15–22..

3. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С. В. Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 152 с.

4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. — СПб.: Издательство «Лань», 2008. — 480с.

5. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. — М.: АКСВЕЛЛ, 2005. — 203 с.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector
×
×