Посредниками рынка недвижимости являются

Профессиональные посредники на рынке недвижимости

Написано admin в Январь 18, 2011. Опубликовано в Экономика недвижимости

Профессиональными посредниками, обеспечивающими реализацию объектов недвижимости, являются:

– агенты по недвижимости,

– менеджер по управлению недвижимостью,

Брокер — лицо, действующее как посредник другого лица и выполняющий за вознаграждение определенные функции (брокер по недвижимости и т. д.).

Обычно сводит продавца и покупателя, деятельность подлежит лицензированию.

Девелопер — профессиональный предприниматель – застройщик.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территорий и преобразованием земель к новому использованию.

Девелопер сам не строит, а организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупались инвестированные в объект ресурсы.

Содержание деятельности девелопера:

– выбор экономически эффективного проекта;

– получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

– определение условий привлечения инвестиций;

– разработка механизмов и форм их возврата;

– поиск и привлечение инвесторов;

– финансирование их деятельности и контроль за их работой;

– передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

– продажа отстроенного, реконструированного объекта;

– возврат финансовых результатов.

Девелопер должен учитывать структуру соответствующих и заемных средств, при решении вопроса о привлеченных инвестициях, осуществляет заключение договора, определение форм финасирования, возврата вложенных средств.

Банк — консервативная структура, действующая на рынке недвижимости.

– вложение денег в те или иные девелопментские проекты;

– кредитование под залог недвижимости;

– создание собственных риэлторских структур.

Менеджер по управлению недвижимостью — осуществляет эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

СМИ — реализуют рекламные акции по купле–продаже и другим операциям.

Последнее время возрастает роль использования Интернета с целью рекламы международной недвижимости.

Оценщики — потребность профессиональной оценки необходима в следующих случаях:

– при залоге недвижимости;

– при получении кредита;

– по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

– по заказу покупателя перед заключением сделки;

– для определения стартовой цены объекта на конкурсах и аукционах;

– при разделе имущества;

– при внесение недвижимости в уставный фонд;

– перед приобретением земельных участков;

– по заданию собственника для выявления способа использования объекта, максимально эффективного с точки зрения дохода;

– перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации, в зависимости от затрат на преобразование;

– оценка бизнеса, является наиболее сложным видом оценки, осуществляется в двух направлениях:

• оценка бизнеса как созданного вновь будущего предприятия, опирается на планирование и прогнозирование;
• оценка стоимости действующего предприятия, является основой для принятия решения при кредитовании и инвестировании, при выборе стратегии и продаже недвижимости.

Оценка недвижимости обеспечивает выполнение следующих функций:

1) защиту имущественных прав собственника;

2) фискальную функцию государства, в частности налогообложение.

Институт оценки недвижимости в России развиваются по следующим направлениям:

1. Государственные структуры.

2. Общественные организации оценщиков.

3. Частные фирмы.

1. Государственная служба оценки недвижимости: бюро технической инвентаризации (БТИ) занимается учетом и контролем операций с недвижимостью. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2. Общественные организации оценщиков:

Российское общество оценщиков – профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки проектов промышленной и интеллектуальной собственности. Основные задачи: поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах, являющихся членом российской гильдии риэлторов, и в других международных организациях.

Институт независимых оценщиков — пользуется поддержкой российской гильдии риэлторов и мирового банка. Принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости института экономического развития мирового банка. Регулярно организует обучение своих членов и снабжение их методической литературой.

Лига независимых экспертов — юридические и физические лица, которые несут коллективную ответственность за результаты оценки; производит страхование риска профессиональной деятельности и страхование оценки имущества по договорам со страховыми организациями. Лига взаимодействует с БТИ, проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 4. Особенности рынка недвижимости

4.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

— развития (создания) объектов недвижимости;

— управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

— оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

— федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

— предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

— инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций[62] в объекты недвижимости;

— риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

— застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

— девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

— заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

— страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

— управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

— управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

— оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

— финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

— аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

— участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

— специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

— юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

— специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

— другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

[62] Понятие «инвестиции» адекватно понятию «вложенный капитал», которое охватывает все средства производства (все виды машин и оборудования), транспортные средства, инструмент; сбытовую сеть – реальный капитал; финансовый капитал – собственные и заемные средства, а также интеллектуальные и другие средства, вкладываемые для достижения поставленных целей.

Риелтор или обычный посредник? Ищем отличия.

К сожалению, российский рынок недвижимости ещё нельзя назвать достаточно цивилизованным. Наверное, именно поэтому СМИ с удовольствием смакуют новости об обычных мошенниках, называя их «черными риелторами». А сограждане чересчур эмоционально обсуждают непрофессионализм агентов по недвижимости, считая их «нахлебниками». Попробуем разобраться.

Вам может показаться странным.

. но сегодня риелторами ошибочно называют самые разные категории граждан:
— тривиальных мошенников, совершающих аферы в сфере недвижимости
— обычных посредников, фактически зарабатывающих за счет агентств недвижимости
— профессиональных риелторов, оказывающих помощь в совершении сделок с недвижимостью на возмездной основе

О первой категории мы сегодня говорить не станем, поскольку их деятельность лежит за пределами российского законодательства. Эти люди должны представлять интерес для компетентных органов, а к риелторству они никакого отношения не имеют априори.

Кто такие посредники?

Каждому, кто продавал или покупал квартиру, наверняка хотя бы раз приходилось сталкиваться с данной категорией «продавцов». Чаще всего они представляются «свободными агентами», работающими на себя. На деле же эти агенты фактически живут за счет баз данных профессиональных агентств недвижимости и постоянного мониторинга электронных ресурсов. Вряд ли кто-то из них предложит вам полноценный эксклюзив: в лучшем случае просто сработает с вами на опережение в штудировании информации из открытых источников.

Если вас устраивает такая постановка вопроса и не смущает сумма комиссионных за виртуальную услугу, то можете попробовать сотрудничать с таким «агентом». Однако, рассчитывать на полное профессиональное сопровождение сделки и гарантированный качественный результат не стоит. Почему? Хотя бы потому, что средств для такого сопровождения у посредника просто нет.

Кто такие риелторы?

Риелтор – специалист агентства недвижимости, который оказывает услугу за вознаграждение. Что понимается под услугой?
— консультирование клиента в сфере продажи-покупки недвижимости и смежных вопросах
— подбор объекта недвижимости, соответствующего требованиям покупателя
— поиск потенциальных покупателей в заданные сроки и реализация объекта по приемлемой для продавца цене
— оформление всех необходимых для осуществления сделки документов
— отстаивание интересов клиента на всех этапах сотрудничества
— изучение и оценка правоустанавливающих документов
— профессиональное ведение переговоров
— отслеживание финансовой безопасности сделки
— юридическое сопровождение в процессе совершения сделки

Это далеко не полный перечень. Довольно часто сделки осложняются различными нюансами. Профессиональный риелтор максимально нивелирует их, помогая своему клиенту совершить сделку без лишних нервов и потерь времени. Как видите, в данном случае риелтор – это помощник, защищающий и отстаивающий интересы своего клиента в операциях с недвижимостью.

Подавляющее большинство перечисленных выше услуг находится вне компетенции обычного посредника. Исключение составляют только агенты, имеющие юридическое образование или работающие в паре с юристом. Таких очень немного.

Несложно догадаться, что формирование негативного отношения к риелторам в большей степени обосновано работой обычных посредников. Очевидно, что разница между двумя рассмотренными представителями рынка недвижимости огромна. Вряд ли стоит говорить о том, что с одной категорией работать, мягко говоря, бессмысленно, а со второй – целесообразно и выгодно.

В нашем агентстве работают только опытные специалисты, знающие о сделках с недвижимостью все. Просто потому, что у каждого из них за плечами много сделок, совершенных за несколько лет работы. Доверяясь такому риелтору, вы значительно экономите собственное время и нервы.

Еще новости

22.01.2020

Как взять ипотеку выгодно?

Ипотечные средства используются сегодня при покупке недвижимости в подавляющем большинстве случаев. Это логично потому что удобно и позволяет стать собственником квартиры максимально быстро. Если ипотечная программа подобрана правильно, то дискомфорта подобный заем не вызовет. Как получить средства на приобретение квартиры выгодно? Опираясь на собственный многолетний опыт попробуем разобраться.

31.12.2019

С Новым Годом!

Дорогие клиенты! Спешим поздравить вас с Наступающим Новым Годом!