Особенности рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Отсюда видно, что рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой- свести покупателей и продавцов.

Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Например, рынок г.Алматы отличается от рынок г.Астана или г. Тараза в силу большего платежеспособного спроса и адекватного предложения в сфере жилой и нежилой недвижимости.

Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи, во-первых, обладают разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости должен быть классифицирован, по ряду параметров, в частности:

по использованию — собственности жилого, коммерческого и общественного назначения существуют различные рынки недвижимости;
по географическому фактору — каждый район может представлять отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой –другие. Например, в историческом центре города и районах новостроек, в общественном центре и отдаленном районе города и.т.п.;
по качеству объекта — офисные помещения высокого класса могут принадлежать совсем к другому сегменту рынка, чем аналогичные помещения среднего или относительно невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться одной улице, не говоря уже о факторе престижности района;
по инвестиционной мотивации- одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для роста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;
по типу прав собственности – для различных прав не недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация, как показали исследования, не является полной и достоверный (по объективным или субъективным причинам). Это значит, что при выполнении некоторых заданий по оценке эффективности инвестиционного проекта следует заранее спланировать время на проверку дополнительных данных. Речь идет о механизме выявления так называемых «доли риска», а также способах предотвращения коммерческих рисков или их своевременного снижения.

Существенные отличием от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большего числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей и продавцов. Наиболее эффективным является метод, при которым покупатели жилья или посетители общественных объектов будут выявлены заранее.

Существуют различные методики исследования и анализа рынка жилой недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости, как правило, представляют сведения на платной основе.

Поэтому организации, действующие на рынке жилой недвижимости, проводят собственные исследования, глубина которых соответствует реализуемым, стратегическим задачам. В организациях формируется специальный аналитический отдел, к основным функциям которого относятся:

сбор, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном рынках недвижимости;
прогнозирование основных тенденций рынка;
изучение вопросов ценообразования;
разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

Важном фактором формирования рынка жилой недвижимости является инвестиционно — строительная деятельность. Жилищное строительство- один из важнейших показателей развития уровня жизни населения. Это обусловлено тем, что обеспечение жильем относится к числу первичные потребностей человека. Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни. Кроме того, развитие строительной отрасли предлагает подъем и других смежных отраслей- производства строительных материалов, металлургической и т. д. Наряду с этим, развитие строительного вектора обусловливает рост вливаний в финансовый сектор, т. е. те же строительные компании и заводы будут нуждаться в оборотных средствах. Развитие банковского сектора потянет за тобой развитие страхового рынка, рост пенсионных вливаний.

Строительство жилья способствует развитию дополнительного спроса, в результате чего может служить мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства.

Сфера жилищного строительства как составная часть общественного производства является индикатором социального благополучия государства.

Строительство жилья всегда было мощных фактором экономического развития. Во- первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде, обуви и других необходимых благах вынуждено считаться необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительство. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурные перестройки требуют от государства направления части бюджетных средств на жилищное строительство. В- третьих, развитие самого жилищного строительства вызывает к жизни необходимость развития многочисленных отраслей деятельности, таких как проектирование, промышленность строительных материалов, строительство учреждений инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которого занято множество людей. Причем жилищное строительство и сопутствующие ему отрасли в силу их специфики делают занятие людей в этой сфере не кратковременным, не эпизодическим актов, а постоянным стабильным трудовым процессом, хотя бы в силу того факта, что возведение каждого жилого объекта требует больших затрат времени.

Жилищное строительство, с точки зрения экономической теории, предоставляет собой сферу материализации финансовых, трудовых и других ресурсов в создании объектов жизнеобеспечения людей как главного социального фактора развития общества.

1. У.Ж. Шалболова. Экономика жилищной и социальной сферы: Учебное пособие. -Алматы, 2006

Специфика рынка недвижимости

Рынок недвижимости– это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому. Это есть свободное формирование цен, перераспределение инвестиционных потоков и территории между конкурирующими объектами и использование земельных участков.

В экономической теории рынком считается совокупность организационных правовых механизмов, обеспечивающих взаимодействие и завершение сделок между покупателями и продавцами. Совершенный рынок не обязательно связан с определённым географическим местом (это любые рынки).

Рынок недвижимости является несовершенным в силу присутствия или отсутствия характерных черт общепринятого рынка :

Характерные черты рынка	Высокоразвитый рынок	Рынок недвижимости
1. Установленная территориальная граница рынка	Регионы, области, края, страна, группа стран	Регион, город, район
2. Взаимозаменяемость товаров	Абсолютная	Абсолютная взаимозаменяемость или слабая взаимозаменяемость
3. Стандартизированность товара	Абсолютная и очень высокая	Отсутствует
4. Число покупателей и продавцов	Большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	Сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	Публичные и биржевые сделки	Носят частный характер
7. Доступность информации о товарах и рынке	Очень высокая	Доступ к информации обычно затруднён
8. Достоверность и полнота информации	Очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
9. Скорость обмена информации	Очень высокая	Низкая
10. Степень осведомлённости продавцов и покупателей о товаре	Высокая и очень высокая	Низкая
11. Правовое регулирование отношений между покупателем и продавцом	Минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	Цены стабильны	Цены изменяются в очень широких пределах
13. Транспортабельность	Высокая	Отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товаров	Очень незначительное	Место расположение определяет цену
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке	Практически отсутствует	Заметная роль
16. Возможность относительно быстрого, заметного увеличения или уменьшения объёма предложений	Значительное	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла.

Рынок недвижимости разделяется на категории:

1) объектов недвижимости, находящихся в управлении определённых учреждений;

Читать еще: Анализ потребностей рынка

2) объектов недвижимости, находящихся в хозяйственном ведении государственных предприятий;

3) на балансе комитета управления имуществом;

4) объектов, находящихся в частной собственности.

Факторы изменения стоимости объекта недвижимости:

— в зависимости от стадии развития рынка недвижимости;

— в зависимости от специфических особенностей рынка недвижимости, города, района;

— в зависимости от условий социально-экономического развития;

— в зависимости от макроэкономических особенностей региона.

Стадии развития рынков недвижимости

В своём движении от центрального рыночного развития экономики, рынок жилья проделал сложный путь от переходного периода к более совершенному развитию рыночных отношений на рынке жилья. Весь период развития рынка можно разделить на 4 стадии:

1) стартовая стадия, которая характеризуется стремительным ростом цен;

2) переходная стадия, рост цен продолжается большими темпами;

3) продвинутая – цены имеют инерцию роста, но рынок постепенно насыщается и цены на жильё значительно снижаются;

4) развитый(рынок жилья) – цены достаточно стабильны и изменяются лишь в соответствии со спросом и предложением, в соответствии с инвестициями и экономическими темпами страны.

Переход России к рынку ознаменовался проведением в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 г. создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к повышению уровня деловой активности в стране. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом обработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, направило развитие этого рынка по стихийному пути.

Рынок недвижимости в России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых, организационных рамок для цивилизованного его формирования. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы материальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости, но последняя почти полностью монополизирована государством.

С момента принятия законодательных документов о приватизации и предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимости и т.д.

Характерные черты недвижимости, это то что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю, происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты связанные с ее приобретением.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составляющая часть национального богатства, на долю которого приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования, должен иметь или арендовать соответствующее помещения, необходимые для их деятельности.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на поминальные услуги, уровень арендной платы, налогообложения и др.

В числе социальных факторов включаются тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т.д.

В состав административных факторов входят различного рода организации, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок.

Окружающую среду определяют: состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождение недвижимости.

В число факторов определяющих спрос, входят также политические, национальные, культурные условия, традиции населения.

Каждый из вышеуказанных факторов, влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости.

Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке недвижимости, по этой же причине предложение снижается, что в свою очередь ведет к росту цен.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок — это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице в своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рыке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города определенному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. От него зависит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует. Новые индивидуальные проекты не могут обеспечить поступления на первичный рынок качественной недвижимости. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей коммерческой недвижимости деление от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. Учет взаимного влияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

\|	следующая лекция ==>
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка	\|	Общая классификация объектов недвижимости

Дата добавления: 2018-03-01 ; просмотров: 1881 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СПЕЦИФИКА

Описание: Первый, наиболее бурный, период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем

Дата добавления: 2015-11-06

Размер файла: 48.76 KB

Работу скачали: 25 чел.

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СПЕЦИФИКА

1. Основные характеристики рынка недвижимости

2 Функции рынка недвижимости

Читать еще: Особенности российского рынка труда

3. Особенности недвижимости как товара

4. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости

5. Управление рынком недвижимости

6. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный, период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 23%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

С 2000 года до середины 2008 года стоимость недвижимости неуклонно увеличивалась. Это было обусловлено увеличением доходов населения на фоне роста экономики России. Так, к примеру, за период 2005-2007 гг. цены на столичные квартиры росли на 5-6% в месяц.

Однако начавшийся в августе 2008 года экономический и финансовый кризис ощутимо ударил по многим отраслям экономики России и, в частности, во многом способствовал падению цен на недвижимость. Всякое снижение рынка состоит из 4 этапов. После периода роста наступает первичная стабилизация цен. В этот раз она продлилась менее 2 месяцев. Затем цены начинают снижаться, а темпы их падения ускоряются. К сегодняшнему дню ускорение падения цен длится уже почти 2 месяца. Третий этап это снижение цен, но уже в замедляющемся темпе падения. Эксперты полагают, что в период нынешнего кризиса второй этап займет еще где-то 4 месяца, поэтому падение цен начнет притормаживать приблизительно к концу марта. Четвертый этап — итоговая стабилизация цен так называемое «дно рынка». Эксперты прогнозируют, что нынешнее дно рынок недвижимости нащупает к середине лета 2009 года.

Примечательно, что недельные темпы падения стоимости жилья уже опережают показатели 1998 года. И это при том, что ускорение падения еще не закончилось, и итоговые показатели будут еще выше. Однако, как утверждают эксперты, десять лет назад московский рынок жилья не был так искусственно раздут и спекулятивен. От этого сегодня и возникает такая несопоставимая с результатами 1998 года амплитуда взлетов и падений цен.

По опубликованной статистике сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 3%. Эксперты прогнозируют, что по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. Как уже отмечалось, темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться, поэтому в период максимального падения темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка (в конце июля начале августа) общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40 %.

Таким образом, аналитики ожидают продолжения падения цен на недвижимость вплоть до осени. Но и осенью 2009 году роста ожидать вряд ли стоит, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. В этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года.

Рис. 1. Недвижимость объект экономических

и государственных интересов

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (необязательно сразу) новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис. 1).

Недвижимое имущество как товар это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 1.